Строительство дома: считаем расходы

Поэтому «ЭС» решило разобраться, сколько денег нужно на постройку частного дома в различных вариантах.

Заказываем дом частной бригаде: от 8 000 за кв. м

Частные бригады, как правило, строят деревянные дома, в основном – небольшие, что следует из анализа представленных объявлений. Причем строить могут как «под ключ» - со всей отделкой, коммуникациями, так и «дешево и сердито» поставят сруб дома.

Главное преимущество частных бригад – низкая цена.

К примеру, одноэтажный дом 6х8 обойдется у частной бригады в сумму от 400 тыс. руб. (включает фундамент, окна, крышу, крыльцо и т. д.), то есть цена составит около 8-10 тысяч рублей за квадратный метр (из материала бригады) и от 2 тысяч рублей (из материала заказчика).

Но при этом не исключены и риски: если бригада никак не оформлена (а первым признаком этого является низкая цена за работу, которая свидетельствует о том, что они не платят налоги), то нет гарантии на объекты. Грубо говоря, частники не отвечают за результаты своей работы, и при отсутствии заключенного договора, а зачастую и с ним вы не сможете вернуть свои деньги в случае некачественного строительства.

Где найти: частные объявления в газетах, журналах, Интернете.

Небольшие организации и ИП: недорого и с гарантией

Изучив представленные объявления, можно сделать вывод, что официально зарегистрированные бригады более ответственно подходят к предоставлению своих услуг. Они предлагают не только строительство, но и составление проектов, помощь в оформлении документов (разрешений на строительство и земельных документов), а также список материалов для строительства у них гораздо шире: строительство осуществляется не только из бруса, но и из каменных материалов, с использованием металлоконструкций и каркасных технологий.

Деревянный дом: от 12 000 рублей за кв. м из материала фирмы (в эту цену входят крыша, стеклопакеты на окна, двери, сам каркас дома), цены на строительство из материала заказчика составят от 3 000 рублей за кв. м.

Каменный дом: цена зависит от материала. Так, строительство из материала фирмы составит в среднем от 30-40 тыс. руб. за кв. м (кирпич), от 22 тыс. руб. (пеноблоки, шлакоблоки).

Преимущества пользования услугами небольших организаций и индивидуальных предпринимателей:

Заключение договора;

Гарантия на проведенные работы (разные организации предлагают гарантию от 1-2 лет вплоть до 5 лет);

Возможность использовать ипотеку, целевые кредиты на строительство с перечислением их на счета организаций;

Возможность использования средств материнского капитала и средств субсидий.

Но опять же не лишним будет изучить отзывы клиентов, посмотреть примеры выполненных работ.

Пользуемся услугами крупных фирм

Крупная фирма, давно работающая на рынке, – гарантия качественного строительства и ответственного подхода к работе с клиентом. Помимо всех преимуществ, которые мы рассмотрели выше (в случае взаимодействия с небольшими строительными компаниями и индивидуальными предпринимателями), крупные фирмы могут предложить дополнительно услуги проектирования, у них можно выбрать готовые проекты домов, досконально и в спокойной обстановке изучить их и только потом обратиться в фирму.

Как правило, строительство у них осуществляется быстрее – ввиду обладания хорошим техническим потенциалом и ресурсами, а также может стоить дешевле, если у предприятия есть своя производственная база по производству строительных материалов.

Цены на строительство практически не отличаются от цен небольших организаций и ИП.

Где найти: услуги данных фирм широко представлены в Интернете, имеются качественные сайты, на которых представлены проекты домов с примерными расчетами, завершенные проекты, отзывы клиентов.

Каркасные дома: от 15 000 за кв. м

Все большую популярность набирают каркасные дома. Преимущество данных домов, в первую очередь, в том, что они легко возводятся.

Каркасные дома строятся на основе каркаса из древесины или металла (в частности оцинкованных конструкций, легких стальных тонкостенных конструкций) с использованием сэндвич-панелей с покрытием на основе древесных волокон.

Утеплителем при строительстве каркасного дома служат базальтовая вата, минеральная вата, «Эковата», пенополистирол или пенополиуретан, а также старинные, экологически чистые утеплители, например, камыш, опилки.

В зимнее время года каркасные и другие деревянные дома можно быстро прогреть до комфортной температуры, так как они имеют низкую теплоемкость стен и перекрытий и высокую теплозащиту.

Цена строительства каркасных домов в г. Якутске составляет в среднем от 15 тысяч рублей за кв. м.

Как выбрать деревянный материал

Казалось бы, нет ничего проще деревянного дома… Но следует иметь в виду, что современный строительный рынок предлагает несколько видов бруса: непрофилированный, профилированный, клееный, оцилиндрованный. Поэтому прежде чем выбрать материал, нужно узнать о достоинствах и недостатках каждого.

Непрофилированный брус – недорогой, экологически чистый материал, дом из него простой в сборке. Из главных недостатков данного стройматериала можно назвать не совсем эстетичный внешний вид – он требует наружной отделки. В эконом-варианте внутри можно ее избежать, стоит лишь острогать брус. Также нужно знать, что данный материал может подвергаться воздействию грибка, растрескиваться, а межвенцовые швы могут продуваться.

Профилированный брус имеет определенную форму, очень хороший внешний вид, что способствует возведению ровных стен с красивым рисунком. Элементы сруба, которые будут использоваться в строительстве, изготовлены на заводе, что предопределяет их высокое качество. В здании не нужно проводить дополнительных работ после его усадки.

Из недостатков – технический перерыв, за время которого должна произойти усадка дома. То есть нужно время для того, чтобы дом набрал естественную влажность, его конструкция устоялась. Поэтому прежде чем приступить к отделочным работам, нужно подождать от полугода до года.

Клееный брус - это просушенная и склеенная древесина, которая очень долговечна и имеет идеальный внешний вид. Любят эти дома за простую и быструю сборку, минимальную усадку. Также клееный брус не подвергается деформации, растрескиванию, а его поверхности просто не нужна дополнительная обработка. Данный материал не гниет и подходит для выполнения даже самых сложных архитектурных задумок.

Из недостатков, по словам экспертов, можно говорить лишь о высокой стоимости клееного бруса.

Оцилиндрованное бревно – один из наиболее часто используемых материалов, который выбирают при постройке домов. Бревно имеет ряд преимуществ, за которые его любят как строители, так и клиенты: низкая теплопроводность, естественный воздухообмен, безупречный вид как снаружи, так и внутри строения, а также удобство быстрого монтажа

Брусовые деревянные дома в нашем городе строят не только серьезные фирмы, но и частные бригады.

Выбираем материал из камня

Дома в каменном варианте представлены традиционными кирпичными домами, а также домами из пенобетона или газобетона и монолитными домами.

Кирпичные дома. При проектировании и строительстве кирпичных домов, в отличие от домов из пенобетона и других пористых материалов, как правило, не возникает проблем с несущей способностью стен и равномерным распределением давления на стены. Высокая огнестойкость кирпича обеспечивает превосходный уровень пожарной безопасности.

Технология кирпичного строительства предусматривает длительные сроки строительства и повышенную трудоемкость. В результате стоимость квадратного метра в кирпичном доме, как правило, немного выше, чем в панельном и монолитном.

Дома из пеноблоков и газобетонных блоков. Особенности этих материалов: низкий вес, что позволяет сэкономить на строительстве фундамента и стоимости укладки, хорошая тепло- и звукоизоляция; также пенобетон и газобетон имеют высокую морозостойкость и огнестойкость. Кроме того, такие проекты возводятся достаточно быстро.

Дома из шлакоблоков. Преимущества шлакоблочных зданий:

Отказ от массивного фундамента – обычно выбирают ленточное мелко заглубленное основание из бутобетона;

Не нужны особые условия транспортировки и хранения блоков;

Простота монтажа – привлечение специалистов для кладки не требуется, что позволяет построить дом своими силами;

Высокий уровень надежности и долговечности при условии соответствующей гидроизоляции;

Огнеупорность – стены легко выдерживают открытый огонь и не разрушаются после пожара;

Экономичность – это следует из низкой стоимости исходного материала и трудоемкости работ.

Недостатки домов, построенных из шлакоблока:

Нестабильность технических характеристик стройматериала - связана с использованием различных добавок; плотность колеблется от 500 до 2 000 кг/м3, морозостойкость – от 15 до 30 циклов, теплопроводность – от 0,3 до 0,65 Вт/м;

Низкая влагостойкость;

Вероятность использования токсичных шлаков в производстве.

Монолитный дом отличает тепло- и звукоизоляция, возможность варьирования различными проектами.

Резерв на дополнительные расходы

Цены приведены только на строительство дома. Поэтому при планировании расходов следует учесть и пару важных нюансов:

Цены на услуги строительных фирм выросли незначительно, а по некоторым направлениям даже наблюдается снижение. Например, в 2015 году частные бригады строили деревянные дома по цене от 10 000 рублей, а в этом году можно договориться на сумму 8 000 рублей за кв. м;

Все больше крупных компаний, которые занимаются в основном строительством многоквартирных домов, занялись также проектированием и строительством частных домов – два года назад таких предложений практически не было;

Увеличилось количество фирм, предлагающих услуги по строительству частных домов;

Возросло число дополнительных услуг, предлагаемых строительными фирмами: они предлагают услуги помощи в оформлении документов и других юридических формальностей, составляют проекты домов как на бумаге, так и с применением компьютерного моделирования, все больше компаний строит «под ключ», то есть обеспечивает не только строительство каркаса дома, но и подвод коммуникаций (отопление, электричество, благоустройство), а также осуществляет отделку.

Многие полагают, что самая важная задача, которую нужно решить при строительстве дома (когда участок куплен, подрядчик определен и все подготовительные работы завершены), – выбор строительных и отделочных материалов и технологий. Но на первое место выходит компетентность будущего хозяина дома как топ-менеджера и генерального инвестора собственного строительства.

Бюджет строительства

Строительство дома – в определенной степени инвестиции. Предполагается, что у вас есть некая сумма, и вы хотите выгодно ее вложить. Конечно, за строительством дома стоят не только финансовые ожидания. Финансовые вопросы, касающиеся застройщика, можно разделить на три части: сметная стоимость строительства , кредиты и налоги. О том, какие цифры стоят за этими позициями, нужно знать задолго до начала строительства.

С чего начинается смета

У каждого подрядчика свой подход к составлению сметы. Главное, чтобы сметные расчеты были «прозрачными» и чтобы заказчик понимал, за что он платит, а окончательная сумма не отличалась в несколько раз от той, которая была указана в первоначальной смете. Только в этом случае стороны могут быть уверены, что строительные работы будут финансироваться заказчиком и выполняться подрядчиком в установленные договором подряда сроки и в процессе строительства между ними не возникнет недопонимания.

Этапы составления Сметного расчета

1. Анализ представленного заказчиком проекта, предложения по улучшению отдельных проектных решений.
2. Составление подробного «rПеречня выполняемых работ».
3. Расчет объемов выполняемых работ.
4. Составление полного перечня материалов.

В перечне желательно указывать наименование материала, торговую марку и (или) производителя, расчетные потребности с учетом норм расхода и полную стоимость материала на момент составления сметы, а также виды работ, в которых этот материал используется. В последней графе закладываются неучтенные и непредвиденные работы и расходы, которые могут возникнуть по ходу строительства.

Первое, о чем спрашивает любой человек, глядя на проект будущего дома, – во сколько обойдется его строительство? Чаще всего ему отвечают: составьте смету, и вам все станет ясно до последней копейки. Как составляются сметы? Что в них учитывается? Наконец, сколько стоит сама смета?

Для этого сметный расчет должен быть очень подробным, максимально детализированным, содержать точные, а не приблизительные цифры, включать в себя абсолютно все затраты по выполнению договора подряда на строительство.

С заказчиком заранее согласовывается номенклатура материалов, которые будут использоваться в строительстве его дома. В процессе обсуждения сметный расчет может оптимизироваться, в том числе и за счет изменения отдельных проектных решений.

И что в результате?

Результатом всех предварительных оценок, а затем уже и составления окончательной сметы, в принципе, должен стать график строительства : в нем прописываются очереди работ, увязанные с определенными объемами финансирования. График строительства и финансирования официально оформляется как приложение к договору подряда. Если стоимость строительства окончательно согласовать не удается, договор предусматривает компенсационные выплаты. В нем указывается сметная стоимость строительства с оговоркой, что заказчик обязуется компенсировать перерасход средств в размере, не превышающем определенный процент от сметной стоимости. Такой вид договора удобен тем, что позволяет не ограничивать качество закупаемых материалов фиксированной ценой.

Если вы не желаете сталкиваться с постоянной необходимостью дополнительных выплат в процессе строительства, следует настаивать на том, чтобы строительная компания, выступающая исполнителем по договору подряда, указала в договоре фиксированную цену, без возможности ее увеличения в процессе работ. Согласно положениям ст. 709 ГК РФ, твердая цена не подлежит изменению при отсутствии согласия сторон. Серьезные подрядчики готовы идти на этот шаг даже ценой снижения своей прибыли из-за инфляционного роста цен в период выполнения работ.

И еще. Подписывая договор, не забудьте проверить, учтен ли НДС в указанной в нем цене. Если при составлении сметы налог на добавленную стоимость не принят во внимание, то окончательная передаваемая подрядчику сумма будет увеличена на сумму НДС – согласно положению ст. 7 Закона РФ «О налоге на добавленную стоимость».

Подготовка инфраструктуры дома – одна из наиболее затратных статей строительного бюджета.

За что будем платить?

Приведем некоторые оценочные данные по основным работам, связанным со строительством дома. Однако имейте в виду, что по этим данным можно лишь ориентироваться. Обязательно предпримите «независимое расследование», если вы собираетесь задействовать их в каких-то реальных расчетах. Дело не только в том, что подобная информация устаревает – она также варьируется в зависимости от региона. И порой весьма заметно.

Итак, первые статьи в смете расходов займут бурение скважин для определения характеристик грунта и уровня грунтовых вод (порядка $1000) и топографическая съемка , стоимость которой зависит от особенностей участка. Если ваш участок ровный или рельеф не ярко выражен и при этом на территории нет большого количества деревьев, можно смело рассчитывать на то, что стоимость топосъемки в двухсотом масштабе (1:200, или в 1 см на плане 2 м на местности) составит примерно $10 за сотку. И наоборот, если территория имеет значительные перепады высот либо на участке большое количество деревьев, а значит, потребуется так называемая «подеревная съемка», стоимость топосъемки в двухсотом масштабе составит около $20 за сотку.

Далее идут расходы по подготовке стройплощадки. Сюда входят обеспечение строительства водой и электроэнергией, вывоз земли и строительного мусора, временное ограждение строительства, а после его завершения – забор, ворота, калитка, мусорный бак, тротуар и ступени перед входом в дом, подъезд к гаражу, а если нет гаража, то место для стоянки автомобиля или автомобилей, терраса, газоны (выравнивание грунта, удобрения), рассада кустов и деревьев, а также, возможно, и оплата за спиливание старых деревьев.

Еще одна существенная статья расходов – инженерные сети (электричество, газ, канализация, водопровод). Здесь приводить какие-то средние цены абсурдно: все зависит от конкретных условий и потребностей застройщика. Скажем, некоторые владельцы участков не считают зазорным потратиться на электроподстанцию за $40 тыс., а другие пределом мечтаний считают индивидуальные очистные сооружения-септики за $2000. В отдельных случаях потребуется также предусмотреть определенные расходы (от $1000) на дренажные работы, замену грунта и т. п.

Необходимая, но, к сожалению, не столь часто учитываемая российскими застройщиками статья строительного бюджета – это страхование строящегося объекта. Подробнее о нем далее, однако уже сейчас важно понимание того факта, что если получение кредита на строительство коттеджа входит в ваши планы, то без страховки вам в любом случае будет не обойтись.

Какой дом дороже?

Стоимость строительства самого дома очень сильно зависит от избранного вами пути строительства. Однако ориентиры для первоначальной прикидки привести можно.

Пальму первенства по популярности среди частных застройщиков уже не одно десятилетие держат кирпичные дома. В последнее время на один уровень с ними встали газобетонные коттеджи. Если учитывать, что «в чистом виде» ни один материал стен сегодня не используется (если газобетон, то с облицовкой кирпичом, если кирпич, то с утеплителем), можно поместить эту группу в одну ценовую нишу – $500–600 за кв. м (снова подчеркнем, что здесь и далее цена включает в себя экскавацию грунта, закладку фундамента, строительство коробки с перекрытиями, устройство кровли и все необходимые материалы).

Следующий в ценовом «рейтинге» – деревянный или металлический каркас с использованием различных видов наполнителей и облицовкой, преимущественно из кирпича (в районе $400). Такие дома быстро строятся, достаточно легки и не требуют массивных фундаментов, что в значительной степени снижает стоимость строительства. Данная технология позволяет значительно снизить стоимость работ по индивидуальному проектированию коттеджа.

Отдельное место в ценовом рейтинге занимают деревянные дома (профилированный или клееный брус, простое и цилиндрованное бревно). Шлифованное вручную бревно, оцилиндрованное бревно – $250–350 только за сруб. При этом в каждой категории можно найти примеры, скажем так, наиболее престижных производителей, чьи цены выбиваются из среднего диапазона. К примеру, дома из калиброванного бруса одной широко известной финской фирмы обойдутся заказчику в $900–1300 за кв. м. И наконец, наиболее дешево (если оставить за рамками щитовые домики) обходится строительство коттеджа «канадского типа» с использованием деревянного каркаса – около $300 за кв. м.

Учтите, что специалисты советуют резервировать сумму в размере 10% от стоимости строительства, которую уменьшают по мере выполнения плановых строительных работ либо же (что в большей степени соответствует действительности) обращаются к ней в случае непредусмотренных сюрпризов.

И еще один момент. Для того чтобы расходы на те или иные материалы и технологии были обоснованными, нелишним будет воспользоваться помощью оценщика, который оценит будущую ликвидность строящегося дома исходя из его параметров. Это же соображение относится к выбору отделочных материалов для интерьера дома, стоимость которых может превышать стоимость строительства.

Резерв на непредвиденные случаи

Иногда случаются «неожиданные» платежи. Как уже говорилось, процесс определения затрат приблизителен и постоянно корректируется. Чем более приблизительна информация, которой располагаешь, тем больше шансов появления ошибок или возникновения неучтенных, но обязательных платежей. Поэтому, независимо от объемов инвестиции, обязательно следует зарезервировать определенную сумму в бюджете на непредвиденные платежи.

Обычно резервируют сумму в размере 10% от стоимости строительства, которую уменьшают по мере выполнения плановых строительных работ, либо же (что в большей степени соответствует действительности) обращаются к ней в случае непредусмотренных сюрпризов.

Все расчеты по смете, согласования по перечню и объему работ и используемым материалам должны проводиться до начала строительства. Тогда заказчик сможет заранее выборочно или полностью проверить расчеты подрядчика и во время строительства его уже не будут мучить неприятные мысли о «приписках» и непредвиденных тратах.

И, наконец, когда создан и утвержден проект, собраны все необходимые разрешительные документы, найден надежный и профессиональный подрядчик, утверждена детальная смета строительства, подписан договор подряда со всеми приложениями, проектная документация передана подрядчику, когда выполнены все эти процедуры, можно смело переходить к строительству дома.

Налогообложение

Как известно, спать спокойно можно, только заплатив налоги. Налоговые выплаты тоже должны быть учтены в бюджете строительства. Однако начнем с приятного. Возводя дом, вы можете сэкономить несколько тысяч долларов на подоходном налоге. Средства, потраченные на покупку недвижимости (в пределах 1 млн. рублей), а также проценты по ипотечному кредиту вычитаются из налогооблагаемой базы.

Совокупный доход физических лиц уменьшается на суммы, направленные физическими лицами, являющимися покупателями дома или клиентами ипотечных программ, на приобретение (или строительство) жилого дома на территории Российской Федерации, в пределах пятитысячекратного размера установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за трехлетний период. Вычет производится по письменным заявлениям, представляемым указанными лицами в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по месту основной работы либо в налоговый орган по месту постоянного жительства.

При покупке названных объектов исключение указанных расходов производится у физического лица только по одному объекту в течение трех календарных лет, начиная с того года, в котором подано заявление об их исключении из совокупного дохода.