Что входит в фасад жилого дома. Управляющая компания обязана провести ремонт фасада жилого дома

Ремонт фасада в многоквартирном доме условно можно приравнять к восстановлению лица здания, его парадного фронта, по которому будут судить о состоянии здания и о том, насколько умело управляющая компания выполняет свои обязанности по содержанию и эксплуатации жилого фонда.

Как ремонтировать фасад

Восстановление первоначального облика лицевой стены многоквартирного дома может выполняться по двум схемам:

В рамках финансирования работ по капитальному ремонту многоквартирной постройки;
Косметическим восстановлением текстуры поверхности и цветового оформления фасада с использованием современных лакокрасочных материалов.

В последнем случае назвать процедуру прилизывания и подкрашивания фасадной стены ремонтом довольно сложно, но в косметическом обновлении фасада есть определенный смысл. Вместо того чтобы ждать годами своей очереди проведения работ по капитальному ремонту конкретного здания, имеет смысл заделкой мелких трещин и покраской поверхности попытаться сохранить остатки былой красоты и величия многоквартирного здания.

Что можно сделать на фасаде при косметическом ремонте

По сути, это даже не ремонт, а нанесение защитных покрытий, предотвращающих очень неприятные процессы деструкции стен фасада. И хотя профессиональные строители не особо жалуют косметический и текущий ремонт стен здания, подобная реставрация позволяет решить три очень непростые проблемы:

Предотвратить осыпание кладочного раствора;
Местное растрескивание и разрушение бетонной поверхности с оголением арматуры;
Выпадение отдельных фрагментов в рядах кирпичной кладки.

Косметический или текущий ремонт не рассчитан на глубокую реставрацию или полное восстановление элементов конструкции стен. Чаще всего процедура восстановления фасада сводится к затиранию цементно-мастичным раствором трещин и небольших участков с высыпавшимся материалом. Но даже нанесение защитного покрытия, окрашивание фасада способно существенно остановить проникновение влаги и морозное разрушение элементов конструкции фасада многоквартирного здания.

Особенно актуальным остается косметический ремонт фасада многоквартирных домов, расположенных в городской черте в непосредственной близости к промышленным или энергетическим объектам. Повышенная кислотность осадков усиливает процесс разрушения фасада, поэтому жильцы дома, как правило, не дожидаясь капитального ремонта, не упускают возможности сделать косметическое обновление стен.

Ремонтировать фасад, так капитально

Основным технологическим мероприятием, с помощью которого можно восстановить и отреставрировать лицо здания, остается капитальный ремонт фасада многоквартирного дома. Это не универсальный рецепт сделать из старого 30-ти летнего дома новую высотку, но продлить срок службы на десяток лет реставрация капитального характера очень даже может.

Капитальный ремонт следует отличать от реконструкции, существенных изменений в облике фасада по результатам работ не происходит, да это и запрещено. Перестройка фасада или возведение дополнительных этажей, висящих мансард, балконных комплексов в несколько рядов в задачи капитального ремонта не входят.

Подготовка к ремонтным процедурам

Начало работ и объем подготовки должны быть сформулированы в проектно-производственной документации и технологической карте. Стандартной процедурой считается установка рабочих приспособлений, лесов, подвесных люлек.

На следующем этапе фасад многоквартирного дома затягивается сеткой, а в случае необходимости и защитной пленкой, предупреждающей попадание воды внутрь помещения.

Что входит в капитальный ремонт фасада

Ориентировочный список технологических процедур, которым может быть подвергнут фасад многоквартирного здания, ограничивается следующим списком:

Работы выполняются в том порядке, как они приведены в списке, так определяют нормативные документы и здравый смысл. Нельзя переходить к новому этапу покраски, пока не будут выполнены все «грязные» процедуры, способные испортить внешний вид фасада при случайном нарушении технологии монтажа.

Ремонт фасадной части не выглядит таким уж важным этапом всего проекта проведения капитальных работ, но иногда именно проблемы с лицевой стеной многоквартирного здания становятся причиной инициирования капремонта на данном конкретном объекте.

Таких причин может быть довольно много, вот некоторые из них:

Обрыв и массовое отслоение защитного слоя штукатурки с фасада. По нормативам потеря 35% штукатурного или любого другого защитного декора является основанием для принятия решения о срочном ремонте капитального характера;
Осыпание бетона на краевых зонах, распаковка стыков между бетонными панелями коробки многоквартирного здания;
Разрушение верхних рядов кирпичной кладки, образование пустот и дыр, через которые дождевая и талая вода проникает внутрь здания.

Любые массовые изменения в облицовке фасадной стены свидетельствуют о наличии процессов усадки или деформации коробки здания, поэтому с капитальным ремонтом лучше не затягивать.

Особенности проведения ремонтных работ на фасаде многоэтажки

Выполнение работ по укреплению фасада имеет свою специфику и особенности. Например, для кирпичного многоквартирного дома может быть предусмотрено полное удаление штукатурки до кладочного камня. Чаще всего такое решение принимается в случае наличия больших трещин и отслоения штукатурного слоя от кирпичной или бетонной основы.

Мелкие трещины заполняются полимерными шпаклевками, в местах крупного обрушения кирпича вырезается часть кладки, которая закладывается новым камнем. Перед укладкой нового слоя стены обязательно подвергаются грунтованию, а в местах затекания воды – дополнительной гидрофобизации с использованием составов ГКЖ-10, 11.

Выступающие части несущей арматуры балконов, козырьков, навесов зачищают от ржавчины, грунтуют и красят. Если металл проржавел более чем на 10%, балку вырезают, наращивают и обваривают электросваркой.

Особое внимание уделяют зачеканке стыков между панелями многоквартирных домов. В процессе капитального ремонта стыки на фасаде полностью освобождаются от герметика, заполняются смоляной волоконкой или паклей, герметиком и цементной заделкой. Уплотняющий жгут должен укладываться с деформацией в пределах 30-40%.

Для защиты стен чаще всего используют сайдинговые панели, мокрую штукатурку или обычную покраску атмосферостойкими составами. При этом Правила Госстроя запрещают использовать вместо «дышащих» составов краски, не пропускающие водяные пары. Окраску поверхности фасадов следует проводить согласно колерному индексу, указанному в паспорте на многоквартирное строение. Произвольное изменение цветовых решений здания не допускается.

Заключение

Ремонт фасада многоквартирного дома требует взвешенного подхода. Учитывая тот факт, что большинство проблем и дефектов скрыто под отделкой стен, планируя косметический ремонт, нужно быть готовым к тому, что в процессе могут быть обнаружены серьезные проблемы, и потребуется организация более глубокого уровня работ, вплоть до капитального ремонта. Поэтому подготовительные этапы на многоквартирном доме всегда проводят с участием специалистов и экспертов.

Многие читатели спрашивают, ремонт фасада здания — это капитальный ремонт? Все зависит от того, в каком сосотоянии находится фасад дома.

Даже поверхностного осмотра бывает порой достаточно, чтобы определить: косметический ремонт фасада осматриваемого объекта неуместен, речь может идти только о капитальном ремонте.

Но мнение прохожего к делу не пришьешь, поэтому для оценки состояния отделки наружных стен жилого дома всегда собирается комиссия , представленная специалистами от Регионального оператора, а также первыми лицами управляющей компании, как представителями жильцов.

Важно! Хорошо, если из числа владельцев жилых помещений будет создана инициативная группа, принимающая участие.

Нужен именно капремонт фасада жилого дома, если имеют место такие дефекты :

разрушена штукатурка на площади более 35%;
швы между панелями или блоками обнажены: утеплитель разрушился и раскрошился, что грозит проникновению внутрь атмосферной влаги;
наружные водосточные трубы, желоба деформированы, сто привело к нарушению целостности и попаданию дождевых вод на фасад, и пр.

Такое состояние наружной отделки и водосточной системы требует срочного восстановления .

Капитальный ремонт фасада многоквартирных домов: что входит в перечень работ?

Перечень работ не является константой, так как в каждом отдельном случае степень разрушения разная, а отделка наружных стен выполнена разными материалами, могут отличаться и технологии капитального ремонта фасада МКД. Так как же производится капитальный ремонт многоквартирного дома и фасада? Примерный список подлежащих выполнению работ по ремонту фасада при капитальном ремонте МКД можно обобщить, и выглядит он примерно так:

очистка поверхностей от пыли, штукатурки, слоев побелки или краски;
заделка швов, их тепло- и гидроизоляция;
штукатурка стен, нанесение шпатлевки, грунтовки, окраска;
покрытие поверхности стен водоотталкивающими составами;
ремонт и замена отдельных участков водосточной системы.

Если стены снаружи были утеплены, то разрушившийся утеплитель нужно будет восстановить. Но не будем забывать, что в каждом отдельном случае, при капитальном ремонте фасада многоквартирного дома, перечень работ может отличаться . Вот мы и узнали, что входит в капитальный ремонт фасада.

Кто выполняет ремонт?

Работы по восстановлению фасада в рамках капитального ремонта выполняются подрядчиком , которого называют «региональным оператором». Это предприятие не должно быть коммерческим .

Создается эта фирма местными органами государственной власти для реализации программы проведения ремонтов (ФЗ от 21.07.2014 N 255). Собственно, оператор может и не выполнять все работы своими силами, а только координировать их выполнение, оплату, качество, сроки.

Справка: подрядчик может быть выбран и голосованием собственников, но это должна быть официальная фирма, с аккредитацией и необходимыми разрешениями, допусками, особенно для специальных видов работ.

Кто оплачивает?

Капитальный ремонт фасада в многоквартирных домах финансируют сами собственники жилых помещений в многоквартирных домах путем внесения ежемесячных взносов. Для того, чтобы было принято решение о проведении работ по приведению в порядок фасада дома, на собрании собственников за это должно проголосовать не менее 2/3 хозяев жилых помещений.

Здесь же решают вопрос размера обязательного платежа в фонд капремонта. Органы власти устанавливают минимальный размер ежемесячной платы, но может быть голосованием принят и больший размер. Важно, что принятое большинством решение обязаны исполнять все : и те, кто проигнорировал собрание, и те, кто вначале не был согласен вносить плату большего размера, чем установлена властями.

Чем серьезнее взносы, тем большая сумма может быть аккумулирована на специальном счете, что обозначает возможность расширения перечня работ и дополнения его важными и нужными объемами, которые сделают проживание в доме еще более комфортным.

Если собранных денег не хватит на полный объем, то прекратят ли продолжать восстановление поверхностей стен? Нет, все работы, включенные в утвержденную смету, подлежат обязательному окончанию, а средства оператор возьмет у себя же, но только из сумм взносов, собранных жильцами других домов, работы по которым запланированы позже.

Разумеется, эти средства придется возмещать , но жильцы никаких неудобств испытывать не будут: из сумм ежемесячных взносов, продолжаемых оплачиваться собственниками квартир, будет вычитаться долг, пока не погаситься полностью (ст. ЖК РФ).

Когда граждане могут потребовать его проведения?

В каждом регионе есть государственная программа капитальных ремонтов многоквартирных домов.

За полгода до наступления года, в котором запланировано восстановление фасада, региональный оператор должен представить всю информацию о предстоящем ремонте, в том числе и о сроках.

Изучив всю документацию и внеся свои предложения, требования, владельцы квартир передают их оператору для корректировки. После того, как все вопросы будут решены, и разногласий не останется, могут быть начаты действия по внедрению плана капремонта.

Как действовать, если капремонт нужен раньше?

Если собственники сочтут, что какие-то конструктивы подлежат немедленному восстановлению, то можно, не дожидаясь запланированной даты, приступать, но тут возникает большой вопрос с финансированием . Придется на эти внеплановые работы собрать дополнительные взносы сверх тех, которые утверждены как обязательные (ст. ЖК). Корректировка оплат будет обязательно проведена, так что на определенное время жильцов, потратившихся на дополнительный ремонт, от внесения взносов освободят.

Кроме средств, нужна также проектно-сметная документация , а еще кто-то должен этим заниматься вплотную. За решением этих проблем следует обратиться в свою управляющую компанию, которая от имени жильцов работает с местными властями и Региональным оператором.

Орган местной администрации на основании подписанного между ним и оператором договора поручает последнему изготовление проекта и организацию проведения экспертизы. В соответствии с графиком производства работ в сроки, оговоренные в этом графике и в договоре, выполняются работы по капремонту общего имущества жильцов.

Полезные советы о проектно-сметной документации смотрите на видео ниже:

В чем его отличие от текущего?

Текущий ремонт фасада включает работы, относящиеся не к масштабному восстановлению, а больше к поддержанию наружных поверхностей стен в нормальном состоянии. Обычно это косметические процедуры:

ремонт штукатурки отдельными местами;
шпатлевка, грунтовка в этих местах;
подкраска фасада.

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома — это нелегкий и многозатратный труд . Но у тех собственников, которые постоянно поддерживают свое общее имущество в надлежащем состоянии, средства расходуются более экономно: вовремя замеченная и ликвидированная трещина на фасаде не перерастет в зияющую дыру, на ликвидацию которой потребуется больше усилий и капиталовложений. Вот мы и узнали, что такое капитальный ремонт фасада многоквартирного дома.

Информация о том, что же входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, пригодится всем жильцам. Рассмотрим основные правила, которые действуют в 2020 году.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Острый вопрос, который стоит уже многие годы перед госорганами и управляющими компаниями, а также владельцами квартир – как обеспечить содержание жилья и провести капитальный ремонт.

Граждане имеют большую финансовую нагрузку по содержанию имущественных объектов, что являются общедомовыми, да и жилищный фонд значительно изношен.

Основные аспекты

Поэтому важно рассмотреть понятие «капитальный ремонт», и определить основные нюансы, которые с этим связаны.

Определения

О понятии капремонта говорится в . Подразумевается проведение работ, при которых:

меняют строительные конструкции и их составляющие;
меняют или восстанавливают инженерные технические коммуникации;
восстанавливают или меняют части несущей строительной конструкций.

Устраняют любую неисправность изношенной части общедомового имущества. Ее меняют на лучшую или восстанавливают.

При наличии технических возможностей здание модернизируют, учитывая современные требования, и улучшая комфортность проживания.

С какой целью проводится

Ремонт может быть:

Капитальный ремонт может быть плановым и неплановым (аварийным), проводимым для восстановления ущерба, что причинен строительной конструкцией объекта при чрезвычайной ситуации.

Законные основания

Стоит руководствоваться нормами таких документов:

– это (содержит перечень работ, которые должны выполняться ), и др.
, в соответствии с которым капремонт должен проводить владелец помещения.
ГК – к примеру, .

Что входит в понятие капитальный ремонт многоквартирного дома

Нередко задается вопрос о том, что конкретно относить к капитальному ремонту. Поэтому представим следующие сведения.

О чем говорится в законе

В законе разграничено обязательства и за проведение капремонта многоквартирного дома между владельцами и региональными властями.

Территориальные власти выполняют организаторскую и контролирующую функцию, а владельцы же должны собрать средства, которые пойдут на оплату работ.

Когда закон вступил в силу, каждый субъект РФ должен был заняться подготовкой нормативных документов, которые будут рассматривать вопрос проведения капитального ремонта.

Субъекты:

установили список работы, которые должны быть выполнены в обязательном порядке, а также срок;
определили региональных операторов;
приняли документы, в которых прописан порядок проведения работ, сумма взноса, назначили структуру, которая будет контролировать процесс.

Перечень включаемых работ

При наличии накоплений возможно выполнение большого перечня работ, предполагающих монтаж и ремонтно-восстановительный процесс.

Перечислим, что входит в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома	Восстанавливают штукатурку фасада, герметизируют панельные стыки, утепляют конструкции, меняют окна и балконы, ремонтируют балконы и лоджии с остеклением, устраивают козырьки над лоджией верхнего этажа, устраивают вход в подъезд, красят фасад, устанавливают флагодержатели, уличные указатели
Выясним также, что входит в капитальный ремонт крыши многоквартирного дома	Ремонтируют и меняют отдельные элементы крыши, осуществляют противопожарную обработку из дерева, восстанавливают режим температуры, влажность на чердаке, меняют элемент кровли и наружного водостока
Со стороны инженерной системы	Ремонтируют и меняют теплосистему, водо, газо- и иные системы, вентиляцию, канализационную систему, устанавливают счетчики, меняют лифты, мусоропроводы. Предполагается ремонт видеонаблюдения, абонентского устройства, линии связи, слаботочного устройства
В местах общего пользования	Восстанавливают осветительные приборы, герметизируют стыки куммуникации с фундаментом, устраняют подтопление, устраивают вход в подвал, оборудуют комнату для консьержей
При благоустройстве территории	Придерживаются документов, что были утверждены архитектурным планировочным управлением округов

Восстанавливают также и улучшают входные площадки и дверные наполнения.

Меняют и ремонтируют освещение в подъезде, меняют двери, укрепляют, меняют лестничные ступени, ремонтируют входные площадки.

Региональные власти могут расширить список:

утеплением стен;
обустройством крыши, которая будет вентилироваться, монтажом выхода на крышу;
оснащением дома общедомовым счетчиком, иным прибором, который повысить энергоэффективность.

В субъектах может также данный список дополняться такими пунктами:

Обследовать дом и составить смету ремонта.
Провести авторский и технический надзор за работами.
Провести техническую инвентаризацию и паспортизацию и т. д.

Кто оплачивает

Законодательство устанавливает обязательство для владельцев квартир финансировать капитальные ремонт общего домового имущества.

С этой целью ежемесячно граждане уплачивают взносы, которые будут аккумулированы в спецфонде капремонта, что формируется:

либо на банковских счетах МКД;
либо накапливаются средства на коллективных счетах, что управляются региональными операторами, занимающимися организацией ремонта по установленной программе.

Сколько именно нужно платить – решает каждый субъект РФ сам. Сумма устанавливается в рублях. Умножают тариф на общий показатель площади помещения, что находится во владении гражданина.

Величина взноса варьируется с учетом:

того, к какому муниципальному образованию объект принадлежит – в Москве или в ином регионе дом находится;
типа МКД;
этажности дома;
эксплуатационного срока дома;
цены и объема работ;
срока использования общего домового .

Если планируется проведение работ, что не прописаны в ЖК, то их оплачивают средствами, что превышают часть взноса на капремонт.

Сначала проводится собрание, где принимается решение, где хранить средства на капитальный ремонт.

Если владельцы не могут договориться, где именно средства хранить, решение примет орган муниципальных властей.

Хотя сумма взноса устанавливается субъектами, на собрании жильцы могут увеличить такой показатель, если желают финансировать ряд дополнительных работ.

Капитальный ремонт может быть проведен по инициативе жителей. На собрании граждане должны принять решение, какие именно работы необходимы.

Последней инстанцией будут назначены сроки проведения работ и осуществляются подсчеты стоимости ремонта.

Если представители жилищной инспекции не согласны с тем, что капремонт необходим, или дают согласие на ограниченные виды работ, есть иной выход.

Обратитесь к независимому эксперту, который поможет обосновать капремонт. Только такая экспертиза не бесплатна. Собственник квартиры – это не единственный источник финансирования капремонта.

В нормативной документации прописана целая схема, в соответствии с которой в финансировании участвуют также госструктуры разного уровня. Государство может оказать поддержку (вспомогательную).

Видео: взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов

Если же речь идет о многоквартирном доме, часть квартир в котором не является приватизированной, то затраты будут нести власти муниципального или государственного органа.

Бывает, что программа по проведении капремонта не составлялась, но произошла аварийная ситуация. Аварией считают прорывы водопровода, канализации, трубы отопительной системы.

Ремонт в таком случае должен проводиться в кратчайший срок за счет средств, собранных на капитальный ремонт.

Так, если текут стояки с водой, их меняют незамедлительно, а не накладывают большое количество хомутов.

Когда начинаются КРР

Узнать сроки, когда утвержденная программа капремонта должна быть выполнена, не сложно. Для этого стоит зайти на сайт www.reformagkh.ru .

Придерживайтесь такого порядка действий:

Зайдите на портал.
Впишите адрес в строку «Найти свой дом». Обязательно отражение региона, улицы, номера дома.
Кликните «Поиск».
Перейдите по ссылке.
Откроется карточка дома, где можно ознакомиться с перечнем работ, что утверждены программой.
Выберите раздел с видами работы, если вам интересны текущие и запланированные мероприятия.

Выдерите раздел «Паспорт» при желании узнать общую информацию:

Сколько средств собрали владельцы;
какие субсидии государство предоставляет;
площадь объекта;
кол-во жильцов.

Отличия от текущего

Стоит знать отличия текущего и капитально ремонта потому, что от этого зависит ряд прав и обязательств сторон.

Главные отличия в цели, периодичности и объеме ремонтных мероприятий. Текущим называют предупредительный ремонт, который имеет систематический характер.

Проводят для того, чтобы предупредить преждевременный износ конструкции отделки, коммуникации.

Меры, что реализуются при текущем ремонте, содержит Методическое пособие по содержанию жилищного фонда от 2 апреля 2004 года.

Капитальный ремонт отличается от текущего отсутствием возможности его проведения так, чтобы не отрывать здание от эксплуатации.

Строения в результате естественного износа постепенно разрушаются. На скорость этого процесса влияет человек и климат. Отсутствие должного ухода за зданием, грязный воздух, высокая влажность и перепады температуры – это факторы, оказывающие влияние на скорость возникновения дефектов. Для их исправления проводят капитальный ремонт.

Сферу регулирует и другие нормативно – правовые акты, где прописаны права жильцов, финансирование, тип организация и их права на осуществление работ по ремонту недвижимости, в том числе капитальному. Также приведён примерный перечень работ. На практике всё равно стороны часто конфликтуют.

Законодательное регулирование:

Перечень недостатков для начала проведения работ:

деградация внешней отделки с превышением площади в 35% от общей;
разрушение защитного материала в стыках между;
обнажение стен;
деградация утеплителя до потери его свойств;
потеря эксплуатационных свойств системы водостока.

Цель осуществления ремонтных работ на фасаде при капитальном ремонте – восстановление защитного слоя внешней отделки. Предотвращение дальнейшего разрушения фасада строения и его восстановление согласно проекту.

Периодичность проведения ремонта фасада устанавливают муниципальные власти исходя из особенностей климата. В средней полосе России рекомендуемый срок – 25 лет с даты постройки здания.

Проведение восстановительных работ

Выполняемый капитальный ремонт фасада – это действия на восстановление или замену материалов износ которых превысил допустимый предел, а дальнейшая эксплуатация невозможна.

Имеется примерный список необходимых работ. Их выполнение контролируют региональные власти, а осуществляют непосредственные работы специальные некоммерческие организации.

Следующие работы входят в капитальный ремонт фасада:

оштукатуривание внешних поверхностей;
нанесение защитного материала на стыки;
замена утеплителя;
остекление балконов и лоджий или их замена элементов остекления, в том числе окон;
облагораживание входа в многоквартирный дом;
монтаж новой водосточной системы;
установка держателей флагов и указателей.

Износ каждого строения отличается, что ведёт к разным технологиям ремонта. Конкретный перечень составляют специалисты после проведения обследования. Это отражается в заключении..

Ремонт фасада здания – капитальный или текущий ремонт

По мере эксплуатации зданий рабочие проводят обновления испорченного материала, правки косметического характера. Обычный ремонт не носит глобального характера, а делают его для поддержания внешнего вида в надлежащем состоянии. Сюда входят следующие процедуры:

оштукатуривание;
покраска;
грунтовка;
шпатлёвка.

Капитальный ремонт требует больших затрат и его проводят при крайнем износе элементов сооружения. Ремонт фасада здания – это зависит от износа и масштаба проводимых мероприятий.

Фазы проведения капремонта

Перечень работ по обновлению фасада можно систематизировать. Специалисты выделяют 3 фазы:

Подготовка. Очищают от старого слоя, грязи и грибковых образований. Затем восстанавливают поверхность и устраняют трещины, штукатурят.
Отделка. Нанесение нового слоя облицовки. Применяют краску или штукатурку, плитку или иные декоративные материалы. Реставрируют детали архитектуры.
Изменение функциональных частей. Если есть необходимость, то ремонтируют дополнительные элементы фасада – окна, перегородки, балконы и лоджии.