Разрешение на строительство лоджии на первом этаже. Как узаконить балкон: пошаговая инструкция

Не все жильцы многоэтажек могут похвастать балконами. Строительные организации охотно берутся исправить этот недочет, однако вопрос того, Пристроенный балкон на 4-м этаже старого жилого фонда, оставляют на рассмотрение владельцев.

И на практике оказывается, что процедура документального оформления обходится жильцам в разы дороже, чем затраты на строительство.

Практический смысл возведения такого балкона понятен, ведь у владельцев появляется целая комната хороших размеров, поскольку российский менталитет играет в этом вопросе не последнюю роль.

«Уж если строить — так строить, и побольше» — вот основное правило, которым руководствуются отечественные застройщики.

Юридические нюансы

Однако, рассматривая расширение общей площади квартиры с юридической точки зрения, данное строение без разрешительных документов имеет все признаки нарушения действующего законодательства.

Причем, этот вопрос может коснуться любого гражданина РФ:

Приобретающего квартиру с балконом, который отсутствует в техническом паспорте;
Продающего квартиру, у которой в прошлые годы был самовольно построен балкон;
При оформлении прав на недвижимость, доставшуюся ему в наследство.

Проблема возникает прежде всего с оформлением документов, поскольку городское БТИ не сможет не обратить внимание на самовольную пристройку, поскольку встанет вопрос . И в такой ситуации оставить все как есть, уже не удастся.

Предостережение: Узаконивание балкона становится проблемой не тогда, когда жильцы собираются продать квартиру, или унаследовать ее от родственников, а с момента самовольного возведения балкона.

Ведь городское управление архитектуры в редких случаях выдает подобные разрешения, зато, обнаружив самовольную постройку, вполне может инициировать ее снос в судебном порядке.

Получение разрешений до начала строительства балкона

Давайте рассмотрим вариант получения документов на балкон до начала строительных работ.

Вариант №1 – собственник хочет сам возвести балкон:

Пишем Заявление в администрацию района с просьбой разрешить возведение ;
К заявлению прикладываем документы, подтверждающие право собственности заявителя (документы о приватизации, договора купли-продажи или документы, подтверждающие право наследования квартиры);
Обязательно требуется получить разрешение из жилищно-коммунального хозяйства, в чьем ведении находится ваш жилой дом;
Также необходимо согласие соседей, ведь возведение балкона обязательно затронет и их жилье;
Обращаемся в городское БТИ за справкой, подтверждающей, что в вашей квартире нет балкона.

Вариантов ответа из районной администрации через месяц ожидания может быть только два:

Отказать (с указанием причины отказа);
Разрешить выполнение проекта у проектной организации, имеющей соответствующую лицензию.

Изготовленный по вашему обращению проект также подается в администрацию, где его рассматривают и утверждают. С этого момента можно искать строительную организацию, которая выполнит все проектные работы .

Вариант №2 – гражданин РФ вступает в наследство и должен узаконить самовольно возведенный балкон его родственниками (дарителями). Пакет документов будет аналогичным, разве что вместо проекта потребуется экспертное заключение о том, что балкон может быть признан годным к эксплуатации.

Действия владельцев жилья в случае отказа

Просто так сказать заявителю категорическое «нет» чиновники не могут.

Обязательно должна быть причина отказа, на которую они должны ссылаться, чтобы обосновать свое решение:

Отказ, связанный с тем, что жилой дом расположен на центральной улице города (красная линия);
Отказ по причине того, что жилой дом является памятником архитектуры;
Отказ по причине несоответствия возведенного (возводимого) балкона сформированному облику дома.

В такой ситуации узаконить балкон можно будет только через суд. Правда, в большинстве случаев судебные разбирательства касаются только тех случаев, когда владельцы сталкиваются с необходимостью получения прав на жилье (купля-продажа, дарение).

Узаконивание возведенного балкона в судебном порядке

Следует сразу понимать, что в данной ситуации местная администрация и другие государственные органы, от которых зависит выдача , будут изначально против выдавать вам свое согласие. И ваши доводы о том, что на протяжении нескольких лет никто не заявлял свои претензии, и что балкон был построен строительной компанией, имеющей соответствующую лицензию, не повлияют на их решение.

В такой ситуации необходимо собирать комплект документов, нанимать адвоката, специализирующегося на узаконивании самовольных построек для подачи искового заявления в суд по месту жительства.

В исковом заявлении вы просите:

узаконить построенный балкон или лоджию;
ввести его в эксплуатацию.

Предостережение: Ведущий ваше дело судья будет выяснять все нюансы дела, требовать дополнительных заключений, касающихся технической стороны вопроса, и если ваша или вашего представителя компетенция будет недостаточно, то суд вполне может отказать в удовлетворении вашей просьбы.

Так что помощь опытного адвоката в подобных делах просто необходима.

Аргументы городской исполнительной власти

Выслушав ваши исковые требования о том, чтобы уже построенный (унаследованный вместе с квартирой) балкон узаконить, суд предоставит представителю ответчика (городской администрации) возможность обосновать свой отказ.

И очень часто чиновники ссылаются на тот факт, что:

Действие по возведению балкона является реконструкцией жилого помещения;
Согласно Градостроительного кодекса РФ, реконструкция разрешена только при соблюдении строительных норм;
Работы по реконструкции производятся на основании разрешения на строительство, которого у Заявителя нет

Как правило, суд учитывает тот факт, что жилье наследуется, а значит, его новый собственник не мог быть сопричастен к нарушению требований Градостроительного кодекса РФ. Однако, многое зависит от месторасположения дома и других технических особенностей.

И совсем иная ситуация, когда владелец квартиры является инициатором самовольного строительства балкона. В судебной практике процент отказов по таким делам довольно высок, правда органы власти, выигрывая подобные дела, не всегда обращаются в суд с встречным иском о снесении самовольно возведенного балкона.

Аргументы опытного юриста (адвоката)

Действия адвоката в большинстве случаев прогнозируемы, но все зависит от множества факторов, фигурирующих в деле:

было ли с вашей стороны обращение в администрацию;
как отражены проводимые работы в договоре со строительной организацией (переустройство или перепланировка жилого помещения);
есть ли экспертные заключения о том, что прочность несущих конструкций не нарушена, и что самовольно построенный балкон не несет угрозы жизни и здоровью.

Кроме того, при подготовке искового заявления и документов для обоснования исковых требований, адвокат обязательно проработает и вопрос, который ему задаст судья: почему владелец жилья не побеспокоился получением разрешения до начала строительства? «Не знал, думал, что можно» и т.п. объяснения не подойдут.

Совет: Если балкон на фасаде дома не был предусмотрен проектной документацией, значит, на то у проектировщиков были веские причины.

Поэтому, стоит запастись их заключением до начала судебного разбирательства.

Есть свои нюансы и с балконами на первых этажах, выстроенных на прилегающем к дому участке:

балкон подобного типа не является подвесным сооружением;
суд признает его пристройкой к дому;
в результате будет нарушение статуса земельного участка;
процент разрешений на передачу занимаемой земли в собственность очень мал. Чаще всего собственников пристроек в виде балконов обязывают платить за аренду земли.

Итоги узаконивания балконов

Вариант №1. После получения положительного решения суда, признающего балкон собственностью заявителя, его следует поставить на учет в БТИ.

Не стоит забывать, что на решение первой инстанции чиновники могут подать апелляцию, так что праздновать победу в таких делах не стоит раньше времени.

Вариант №2. Получая разрешение из администрации района, одобрения проекта и поиска подрядчика, результат строительных работ подлежит сдаче приемной комиссии. При положительном вердикте о приеме балкона, комиссией будет составлен акт о его соответствии проекту, а также будет наложена резолюция о принятии его в эксплуатацию.

После этого следует обратиться с документами в БТИ, который внесет изменения в технический паспорт вашей квартиры.

Выводы: очень часто узаконивание той или иной конструкции балкона обходится на порядок дороже, чем сами расходы на его возведение. Но побеспокоиться о получении документов следует в самом начале.

Если речь идет о многоэтажном доме, то вопросов о наличии в квартире балкона практически никогда не возникает. Бывают исключения из правил и жильцы многоквартирных домов не могут похвастаться наличием балкона. На помощь в таких ситуациях приходят специализированные строительные организации, но вопрос о том, как узаконить пристройку балкона, они оставляют на рассмотрение владельцев квартир. И как показывает практика, процедура узаконивания пристройки может вызвать немало трудностей, поэтому для начала стоит выяснить, что в нее входит и на какие нюансы обратить особое внимание.

Получение разрешения на возведение пристройки балкона

Перед тем как планировать возведение балкона, стоит получить разрешение на строительство, иначе, постройка будет считаться незаконной. Для получения разрешения следует придерживаться определенного алгоритма действий:

обратиться в управляющую жилищно-коммунальную компанию, к чьему ведомству относится многоквартирный дом, с целью получения соответствующего разрешения на строительство балкона;
опросить ближайших соседей, получив их согласие на строительство;
получив положительный ответ в жилищной компании, обратиться в местную администрацию с заявлением, указав просьбу разрешить возвести пристройку;
к заявлению, подаваемому в администрацию, следует приложить полный пакет документов.

В качестве необходимых документов выступают:

правоустанавливающие бумаги на квартиру, в которой планируется проводить пристройку балкона;
справка из БТИ, план этажа, на который планируется поместить пристройку;
разрешение из ЖКХ;
согласие соседей в письменном виде;
проект перепланировки;
заявление;
фотографии дома, участка, на котором будут проводиться работы;
иные документы, по запросу компетентных органов.

Помимо указанных организаций, получить разрешение придется в следующих инстанциях:

Роспотребнадзор;
Пожарная служба;
Комитет архитектуры и градостроительства.

Ответ на узаконивание балкона может быть либо положительным, либо отрицательным. Если заявитель получит отрицательное решение, оно должно быть аргументировано письменно. Получив все необходимые разрешения можно приступить к строительным работам.

Завершение работы

После завершения всех строительных работа, составляется приемочный акт, подписываемый приемочной комиссией. Комиссия, например, может состоять из собственника квартира, работника коммунальных служб и представителя администрации.

Подписанный акт следует отнести в БТИ с целью получения технического паспорта. С собранными документами собственник квартиры обращается в регистрационную палату для внесения изменений в свидетельство на квартиру.

Пристроив к своей квартире балкон, собственник может задаться вопросом, Ответ будет однозначно положительным, так как по правилам законодательства, в общую площадь входят все помещения, в том числе встроенные и вспомогательные. К их числу как раз относится и балкон. А вот в жилую площадь балкон входить не будет.

Как узаконить уже пристроенный балкон

Нередкими являются ситуации, когда собственники квартир самовольно делают пристройку в виде балкона, не получив предварительно никаких разрешений. Как показывает практика, легализовать пристройку можно только через судебную инстанцию.

Для обращения потребуется собрать полный пакет документов и подготовить грамотное исковое заявление, с просьбой о вводе уже пристроенного балкона в эксплуатацию. В качестве третьей стороны всегда привлекается органы государственной власти (представители администрации, жилищной компании и пр.), которые, как правило, выступают против узаконивания пристройки.

Перед обращением в суд следует учитывать:

под балконом не должны проходить коммуникации;
заявитель должен иметь проект пристройки;
балкон должен соответствовать всем нормам и требованиям строительства, санитарии и пожарной безопасности;
узаконивание пристройки не должно нарушать права и интересы третьих лиц.

В качестве документов к заявлению в суд прикладываются:

правоустанавливающие бумаги на квартиру;
план постройки;
отказ об узаконивании из Департамента градостроительства и архитектуры в отношении узаконивании балкона;
бумага, указывающая, что балкон соответствует необходимым требованиям и нормам.

Получив положительное решение суда, заявитель должен дождаться вступления его в законную силу и обратиться с ним в соответствующие инстанции, для постановки балкона на учет. Только имея на руках все разрешительные документы, балкон будет считаться узаконенным и годным к эксплуатации.

Чтобы избежать судебных тяжб, отнимающих не только время, но и деньги, перед строительством любой постройки, следует получить необходимые разрешения.