Компенсация арендатором коммунальных услуг какой код. Возмещение коммунальных услуг по договору аренды
Современный бизнес сложился как определённый спектр правовых отношений, при этом возмещение коммунальных услуг по договору аренды составляет его существенную часть. Не все предприятия, организации и учреждения располагают собственными помещениями, что особенно характерно для малого и среднего бизнеса, а также для общественных организаций.
Договоры аренды являются востребованной формой отношений, позволяющей юридическим лицам получать в пользование нежилые помещения для производственной, коммерческой и общественной деятельности.
Возмещение коммунальных услуг по договору аренды обусловлено особенностями бизнеса и требованиями налогового законодательства. Для работы механизмов, станков, людей всегда требуются энергия и ресурсы, в частности, свет, вода и отопление, но не всегда необходима подача газа или уборка мусора.
Арендный договор включает в себя две составляющие: арендная плата и коммунальные платежи. Возмещение по договору аренды обусловлено тем, что арендодатель собственными средствами обеспечивает своих арендаторов надлежащими условиями для работы, бизнеса, общественной деятельности.
Арендатор оплачивает:- подачу воды;
- подачу тепла в помещения;
- работу инженерных сооружений (также: канализация, лифты, уборка общих помещений);
- газоснабжение;
- уборку сухого мусора;
- уборку прилегающей территории.
У каждого конкретного собственника зданий и помещений свой спектр услуг, которые он оказывает арендаторам. Совершенно не обязательно, что все такие услуги выполняются сторонними организациями (подача электричества, предоставление доступа в интернет, вода, канализация, отопление и прочие), некоторые услуги арендодатель оказывает сам, поскольку он берёт такие обязательства по договору аренды или они возникают из требований законодательства.
Некоторые из услуг, предоставляемых арендодателем, арендаторы предпочитают оказывать себе по договорам с третьими организациями или самостоятельно.
Например, сторонний доступ в интернет для компании арендатора-провайдера вряд ли потребуется. Однако особенности функционирования такой компании предъявляют особые требования к арендуемым помещениям, например, климат, наличие кондиционеров для охлаждения серверов, особая защита и безопасность помещения, стабильное энергоснабжение.
Арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение, обычно принадлежащее ему на праве собственности, на договорных началах, регламентированных нормами гражданского кодекса.
В договор аренды включается арендная плата и оплата коммунальных услуг, оплату коммунальных услуг возмещает арендатор, поскольку именно он осуществляет их потребление. Рекомендуется заключать отдельные договоры на коммунальные услуги. Прописать в договоре аренды «коммуналку» – не самое лучшее правило, хотя допустимое и порой востребованное.
Оплата собственно аренды может осуществляться различным образом:- платежи в конкретной величине, вносимые одним платежом или периодически;
- расчёт полученной продукцией или услугами;
- расчёт путём обустройства объекта аренды (ремонт, изменение потребительских качеств);
- имущественный расчёт в собственность или в аренду.
Существенный момент аренды – её стабильность. С целью укрепления гражданских отношений законодательством предусмотрено, что аренда не может часто меняться. При этом стоимость коммунальных услуг не может быть постоянной. Как при аренде квартиры меняются тарифы на «коммуналку», так при аренде нежилого помещения аналогичным тарифам также свойственна изменчивость по тем или иным объективным причинам.
Некоторые арендодатели включают «коммуналку» в аренду, а арендатор периодически оплачивает арендуемые нежилые помещения единым платежом, но это не является общей практикой, хотя позволяет частично обойти требование закона о неизменности арендной платы в течение года.
Более перспективным правилом для достижения желаемой динамики изменения арендной платы адекватно изменению условий функционирования бизнеса (налоговый и экономический аспекты в связи с инфляцией, например) является фиксация в договоре аренды не конкретной суммы, а механизма её образования.
Не все коммунальные платежи требуют возмещения, то есть не все они оказаны третьими лицами (поставщики электроэнергии, водоснабжения и канализации, отопления и так далее) некоторые услуги арендодатель оказывает сам, своими силами. Например, охрана здания, ремонт и обслуживание инженерных сооружений, лифтов, уборка сухого мусора.
В любом случае договорные отношения представляют собой динамику, а не стабильные и бессрочные правила. При этом арендатор волен отказать арендодателю по вполне обоснованным экономическим причинам.
В контексте сложившейся инфраструктуры правовых отношений, отражающих предложения потенциальных арендодателей и спрос потенциальных арендаторов, выбор есть всегда, поэтому прежде, чем планировать аренду с обязательным возмещением «коммуналки», стоит рассмотреть нетрадиционные варианты аренды:- за чертой города;
- в сельской местности;
- на территории промышленной зоны;
- в районе железнодорожной станции или аэропорта.
В зависимости от особенностей бизнеса, нетрадиционное расположение офиса или производственного участка может дать экономию не только в тратах на аренду и коммунальные платежи, но и удешевить доставку материалов или отгрузку продукции, уменьшить затраты на связь или уменьшить налоговое бремя за счёт увеличения транспортных расходов.
Офис в центре столицы, безусловно, эффектное свидетельство престижа, но экономический эффект часто имеет большее социальное и практическое значение. Кроме того, выбор удалённого варианта аренды может упростить отношения по аренде, по возмещению коммунальных платежей, дать работу местному населению, которое часто менее требовательно к уровню заработной платы.
Обязательная статья расходов каждого владельца недвижимого имущества, являющегося предметом аренды – «коммуналка». Арендодатель имеет договоры с организациями на устойчивое обеспечение своего владения ресурсами, достаточными для бизнеса, обеспечения жизнедеятельности, нормальных условий труда для человека и оборудования.
Обычно платежи начисляются на следующую «коммуналку»:- Электричество.
- Вода и канализация.
- Тепло.
- Уборка.
- капремонт;
- текущий ремонт;
- администрирование.
Статья 616 гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что пользование помещением формирует определённые обязательства по сопровождению стабильно надлежащего (с функциональной точки зрения) состояния арендованного имущества, осуществлению необходимого ремонта и прочее.
Договоры аренды и договорные отношения по возмещению или оплате «коммуналки» формулируются в обычном порядке, в письменной форме с указанием существенных условий. Договор по «коммуналке» арендатором предпочтительно оформлять отдельно.
При аренде в части возмещения налоговое законодательство занимает определённую позицию. Арендодатель обязан оплачивать налоги, что изменяет его цены.
Среди деталей налогообложения предмета аренды, реализуемого по договору с возмещением, можно выделить следующие:- налог на добавленную стоимость;
- налоговая база из цен, обозначенных в договоре;
- арендодатель вправе указать единую стоимость либо доход по позициям отдельно;
- сумма налога на добавленную стоимость может быть принята к вычету вместе с платой за аренду;
- % налога на добавленную стоимость может варьироваться от времени внесения платы.
Кто оплачивает стоимость «коммуналки» может определяться ситуацией. Оплата может осуществляться наличными, зачётом или путём посреднических отношений. Не исключён вариант, когда оплата «коммуналки» осуществляется взаимозачётом с третьими лицами – партнёрами арендатора, которые уплачивают причитающиеся ему денежные средства по его распоряжению в счёт оплаты за коммунальные услуги через арендодателя.
Важно отразить в бухгалтерском учёте нужные проводки, определяющие, на что оплачивающий направил денежные средства. Первичные документы (договоры, платёжные поручения, платёжные требования) должны содержать точное указание цели платежа, расчётных реквизитов получателя денежной компенсации, обоснование требования возместить те или иные затраты.
Как в случае с жильём в многоквартирном доме, договорами социального найма, решение сдать помещение в аренду в административном здании, вне зависимости от его собственника, обуславливает некоторые особенности.
Так же как в ситуации сдачи жилья в наём всё предусмотреть невозможно, так и деятельности арендатора может создавать реальные объективные проблемы при аренде помещений для целей:- производственной;
- коммерческой;
- общественной.
Предприятие, продающее компьютеры или оказывающее услуги по разработке сайтов, не эквивалентно организации, специализирующейся на обучении, повышении квалификации, ином варианте оказания услуг, когда численность собственного персонала значительно меньше численности приходящего контингента.
В первом случае имеется рабочий коллектив, как правило, всего несколько человек, и посетители в такую компанию не приходят либо приходят очень редко. Иной вариант, когда аренда предоставлена учебному заведению.
Реальные затраты на коммунальные услуги имеют веское значение, потому как от них определяется налог на добавленную стоимость, от них формируется возмещение стоимости коммунальных услуг.
Обычное положение вещей, когда каждый арендатор имеет собственный счётчик на потребление электроэнергии по всем своим помещениям. В отношении потребления тепла также всё более-менее ясно: можно определить обогреваемую площадь и соотнести её с площадью обогревательных элементов.
Но обязательно возникнет вопрос не только у придирчивого арендатора, но и у налогового инспектора. Если стоимость потребления тепла будет явно зашкаливать, когда арендатор старательно утеплил помещение, потратил на это деньги и исключил любую утечку тепла. Роспись затрат по всем арендаторам – излюбленный метод большинства арендодателей. Далеко не каждый рискнёт судиться или пожелает потратить время на пристальное разбирательство.
Более сложный и серьёзный вариант, когда среди арендаторов есть, например, учебные заведения. В этом случае лучший вариант – искать другого арендодателя. Обычно потребление воды, содержание санузлов, затраты на уборку и вывоз мусора расписываются по всем арендаторам пропорционально.
В случае когда ежедневно, часто и в выходные дни, учебное заведение выполняет свои функции, поставить счётчики и наладить учёт воды по каждому арендатору просто невозможно.
Аренда, при которой вода подаётся непосредственно в помещение и туалет, которые находятся после отдельного счётчика, скорее редкое исключение из правил, чем норма.
Приведённые примеры с потреблением тепла и воды – частный случай, но очень популярный на практике. Арендодателя можно понять – это его бизнес и возмещение затрат он понимает по-своему, но арендатору следует это учитывать и, заключая договоры аренды и возмещения коммунальных услуг, следует категорически отказываться от навязываемых шаблонов.
Договорные отношения – это не догма, как её понимает арендодатель, предлагая свои шаблонные варианты, а взаимовыгодное сотрудничество сторон прежде всего.
Арендатору следует придерживаться объективно сложившихся тенденций, которые закреплены законодательно. Именно законодатель установил требование стабильности гражданского оборота в части аренды, поэтому её стоимость не может изменяться непрерывно, как стоимость коммунальных услуг.
Последними невозможно управлять, поскольку стоимость «коммуналки» всегда будет колебаться не только в зависимости от социально-экономической ситуации в обществе, в бизнесе, но и по причинам, выходящим за пределы обычной практики обслуживания зданий и помещений.
Могут происходить климатические изменения (позднее лето, ранняя зима), техногенные катастрофы (аварии инженерных сооружений), влияние общественной напряжённости (акции протеста, террористические акции). Мир изменился и многое в нём влияет на фундаментальные основания бизнес-отношений, а аренда помещений, её стоимость и стоимость обслуживания не могут оставаться неизменными и определяться только лишь социально-экономическими условиями жизни общества.
Отношения между сторонами при сдаче имущества в аренду регулируются главой 34 Гражданского кодекса. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Такое определение дано в статье 606 Гражданского кодекса. При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, а также нести расходы на содержание этого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К таким расходам, в частности, относятся коммунальные расходы, сумма которых из месяца в месяц изменяется.
В то же время размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, не чаще одного раза в год. По этой причине на практике чаще всего по договору аренды арендатор компенсирует арендодателю долю стоимости потребленных им коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Арендодатель напрямую заключает договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Те в свою очередь ежемесячно представляют арендодателю первичные документы на их услуги, а также выставляют счета-фактуры. Общая стоимость коммунальных услуг определяется по фактическому их потреблению на основании счетов, выставленных коммунальными службами.
Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться разными способами:
расчет суммы фактически потребленных коммунальных услуг производится в доле занимаемых арендуемых площадей помещений;
сумма потребляемой электроэнергии определяется показаниями отдельных счетчиков;
потребляемая энергия определяется исходя из мощности оборудования партнеров и времени его работы.
В любом случае методику расчетов необходимо закрепить в договоре аренды.
Налоговый учет
Расходы на оплату электроэнергии
Возникает вопрос о порядке проведения данных услуг как у арендодателя, так и у арендатора в налоговом и бухгалтерском учете.
В этой связи интересно мнение Минфина России, обнародованное в недавно вышедшем письме ФНС России от 23.04.2007 г. № ШТ-6-03/340@ о порядке применения налога на добавленную стоимость в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются.
Так, в письме Минфина России от 03.03.2006 г. № 03-04-15/52 изложена позиция по применению НДС в отношении сумм, перечисленных арендатором арендодателю в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии. В нем в частности сказано, что у арендодателя нет оснований относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии в рамках данных договоров к операциям по реализации товаров для целей налогообложения НДС. Поэтому данные операции объектом налогообложения НДС не являются, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются.
Данное утверждение Минфин России основывает на подпункте 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса, из которого вытекает, что объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передача имущественных прав на территории Российской Федерации.
Кроме того, отмечается, что согласно пункту 1 статьи 539 Гражданского кодекса по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплатить принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в ее ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Абонентом в данном случае является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.
Арендодатель не является для арендатора энергоснабжающей организацией, так как сам в качестве абонента получает электроэнергию (постановление Президиума ВАС Российской Федерации от 06.04.2000 г. № 7349/99).
На основании вышеизложенного отмечается, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и не получает счета-фактуры по потребляемой им электроэнергии, поэтому право на вычет сумм НДС, перечисленных им арендодателю в составе сумм компенсаций, у него отсутствует.
Но и у арендодателя возникают сложности в учете НДС по коммунальным услугам. Минфин, ссылаясь на нормы статьи 170 Налогового кодекса, отмечает, что суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг) в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются. Следовательно, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по электроэнергии, предъявляемые ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором.
…и всех остальных коммунальных платежей
В письме от 24.03.2007 г. № 03-07-15/39 Минфин России в своих рассуждениях пошел еще дальше, распространив вышеизложенную точку зрения о применении НДС и в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате не только на электроэнергию, но и на все коммунальные услуги, услуги связи, а также услуги по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются.
Однако совершенно иную точку зрения по данному вопросу высказывает УФНС России по Московской области в своем письме от 03.02.2005 г. № 21-27/28632 (далее - письмо УФНС по МО). Она основывается на том, что при определении налоговой базы по НДС выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг) (п. 2 ст. 153 НК РФ). Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса налоговая база увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).
Из этого делается вывод, что денежные средства, полученные арендодателем от арендатора в виде компенсации стоимости коммунальных платежей (энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и т.д.), в части, потребляемой арендаторами, подлежат обложению НДС. Следовательно, суммы НДС, уплаченные арендодателями поставщикам коммунальных услуг, в том числе в части, потребляемой арендаторами, принимаются к вычету у арендодателя на основании статей 169, 171, 172 Налогового кодекса. Арендатор также может принять НДС к вычету по указанным (компенсируемым арендодателю) расходам только на основании счетов-фактур.
Однако в более позднем письме ФНС России от 29.12.2005 г. № 03-4-03/2299/28@ «О порядке применения ставки 0 процентов по НДС» говорится, что у арендодателя в данной ситуации отсутствуют основания для выставления соответствующих счетов-фактур, а у арендатора - право на возмещение сумм НДС.
На сегодняшний день налоговые органы отказываются высказывать и комментировать свою точку зрения по данному вопросу.
Как быть с расходами?
Также очень интересен вопрос по включению в состав расходов, учитываемых в целях исчисления прибыли, затрат по оплате вышеуказанных расходов.
Минфин России в письме от 04.08.2005 г. № 03-03-04/2/41 «Об учете коммунальных платежей при субаренде имущества» высказал следующую точку зрения. Ссылаясь на подпункт 10 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса, он подтвердил право арендатора учитывать в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и (или) услуг связи, относящиеся к помещениям, полученным в аренду. Субарендатор также может учитывать в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов, понесенных им по договору субаренды. При этом арендатор при получении от субарендатора арендных и коммунальных платежей учитывает данные суммы в составе прочих расходов (п. 4 ст. 250 НК РФ). Несмотря на то что в письме говорится о субарендных отношениях, мнение, отраженное в нем, справедливо и для отношений, возникающих между арендатором и арендодателем.
Мнение налоговых органов по вопросу исчисления прибыли изложено в упомянутом выше письме УФНС по МО. В нем говорится, что если возмещение арендатором арендодателю расходов по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества (коммунальные расходы) предусмотрено договором аренды, то данные платежи отражаются у арендодателя в составе внереализационных доходов или доходов от реализации, при этом у арендатора - в составе внереализационных расходов.
В случае заключения на возмещение вышеуказанных расходов между сторонами отдельного договора данные платежи учитываются у арендодателя в составе доходов от реализации на основании пункта 2 статьи 249 Налогового кодекса. У арендатора данные платежи не признаются расходами в целях налогообложения прибыли.
Что же касается коммунальных платежей, то данные расходы в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса учитываются в составе материальных расходов у стороны, которая заключила прямые договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг. Это очень важно, так как в данной ситуации у арендатора нет прямых договоров с коммунальными службами и он не сможет включить в расходы суммы коммунальных платежей, возмещаемых арендодателю.
Но в уже более поздних письмах УФНС по г. Москве от 06.07.2005 г. № 20-12/47837, а также от 26.06.2006 г. № 20-12/56637 и от 28.06.2006 г. № 19-11/58877 высказывается точка зрения, аналогичная мнению Министерства финансов.
В этих письмах указывается, что в случае если договором аренды предусмотрены обязанности по уплате фактически потребленных коммунальных расходов и расходов на оплату услуг связи на арендатора, указанные расходы он включает в состав материальных и прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. При этом должно выполняться условие обоснованности и документального подтверждения данных расходов первичными документами в силу пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса. Также в нем приведен перечень этих документов: счета арендодателя, составленные на основе аналогичных документов, выставленных арендодателю коммунальными службами, в отношении фактически используемых арендатором этих услуг.
Арендодатель в свою очередь имеет право учитывать в составе расходов суммы, перечисляемые организациям, оказывающим коммунальные услуги и услуги связи.
Бухгалтерский учет
Все вышеизложенное касается налогового учета. Теперь рассмотрим данную ситуацию в рамках бухгалтерского учета на следующем примере.
|
Фирма «Зодиак» предоставляет в аренду складские площади, находящиеся у нее на праве собственности. По арендному договору фирма «Звезда» как арендатор компенсирует ей 10 процентов расходов стоимости коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Стоимость коммунальных услуг рассчитывается исходя из фактического их потребления по счетам, выставленным арендодателю соответствующими коммунальными службами, и составляет за июль 2007 года 70 800 руб. (в том числе НДС - 10 800 руб.). Доля фирмы «Звезда» равна 7 080 руб. (в том числе НДС - 1 080 руб.). Арендная плата составляет 17 700 руб. (в том числе НДС - 2 700 руб.) Предоставлен акт и счет-фактура арендатору. Расчеты производятся ежемесячно. Арендная плата и суммы компенсации коммунальных услуг за июль перечислены фирме «Зодиак» 9 августа 2007 года. Представление площадей в аренду является основным видом деятельности фирмы «Зодиак». Для целей исчисления прибыли фирмы работают по методу начисления. Следует отметить, что во избежание споров с налоговыми органами арендодатель в счете, выставленном арендатору, указывает в тексте не «Оплата коммунальных услуг», а «Расходы, возмещаемые арендатором». В бухгалтерском учете фирмы «Зодиак», арендодателя, будут сделаны проводки:
При этом в книге покупок фирма регистрирует не все суммы по полученным счетам-фактурам за коммунальные услуги, а только суммы, потребляемые конкретно им, то есть 9 720 руб.
В налоговом учете фирма «Зодиак», как было сказано, может принять арендную плату в качестве доходов от основного вида деятельности с начислением НДС с этих сумм в бюджет. Сумма коммунальных платежей, компенсируемых фирмой «Звезда» по договору аренды, не принимается ею в качестве доходов в целях исчисления прибыли. Не подпадает под налогообложение НДС, так как не является реализацией. Обратимся к рассмотрению бухгалтерского учета фирмы «Звезда» как арендатора. Бухгалтерией фирмы будут сделаны следующие проводки:
Напоминаем, что арендодатель выставляет счет арендатору на сумму компенсации коммунальных платежей без выделения суммы НДС, а также копии счетов коммунальных служб. Фирма «Зодиак», арендатор, всю сумму по счету за коммунальные платежи отражает в расходах как в налоговом, так и в бухгалтерском учете, без самостоятельного выделения НДС.
|
Как решить проблему?
Чтобы избежать спорных вопросов в ведении учета с налоговой инспекцией, некоторые фирмы упрощают договорные отношения при сдаче помещений в аренду. В сумму стоимости арендных платежей по договору включаются суммы компенсации возмещаемых арендодателю коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране, уборке помещений. В этом случае указанные суммы у арендодателя отражаются в составе внереализационных доходов или доходов от реализации с начислением НДС. Арендатор при этом имеет право учесть их в качестве внереализационных расходов, а также принять по ним суммы НДС к вычету на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем.
Есть и другой способ решения данного вопроса. Он также связан с соответствующим оформлением договорных отношений между сторонами по договору аренды. Суть его состоит в следующем. Из договора аренды, заключаемого сторонами, должно четко следовать, что арендодатель, оплачивая услуги коммунальным службам, выступает от своего имени, но за счет арендатора. Содержание и форма договора должны соответствовать посредническим договорам. В частности, договору комиссии, определенному в главе 51 ГК РФ, или агентскому договору согласно главе 52 ГК РФ. В этом случае арендодатель перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС.
Чтобы принять суммы «входного» НДС к вычету, арендодатель, выступающий посредником между арендатором и коммунальными службами, должен выставить от своего имени счета-фактуры на суммы коммунальных платежей. Такое разъяснение дано в письме Минфина России от 14.11.2006 г. № 03-04-09/20.
Кроме того, в соответствии с положениями Гражданского кодекса, арендодателю положено вознаграждение за посреднические услуги. Чтобы избежать дополнительных расходов со стороны арендатора, стороны могут договориться о снижении размера арендной платы на сумму вознаграждения.
На основании полученных документов арендатор имеет право принять к вычету суммы НДС, уплаченные арендодателю, а также отразить их в книге покупок.
Рассмотрим данную ситуацию на примере.
|
Обратимся к условию предыдущего примера. С тем лишь изменением, что фирма «Зодиак» в части расходов на коммунальные услуги арендатора является комиссионером и выступает перед коммунальными организациями от своего имени, но по поручению фирмы «Звезда»; при получении счетов от коммунальных служб перевыставляет их в адрес арендатора с выделением сумм НДС, а также выдает счета-фактуры на указанные суммы от своего имени. Кроме того, выступая как комиссионер в данной сделке, получает вознаграждение в размере 1 770 руб. (в том числе НДС - 270 руб.). Стороны договорились уменьшить величину ежемесячной арендной платы на эту сумму. Фирма «Зодиак» представляет отчет комиссионера, акт выполненных работ и счет-фактуру на свое вознаграждение. В бухгалтерском учете фирмы «Звезда» будут сделаны следующие проводки:
Сумма НДС в размере 1 080 руб., указанная в полученных от арендодателя счетах-фактурах по коммунальным расходам, так же, как и сумма НДС по арендной плате в размере 2 430 руб. и сумма НДС по комиссионному вознаграждению в размере 270 руб., отражаются в книге покупок фирмы «Звезда».
|
Сверх арендной платы
Читателям следует обратить внимание на последнее письмо Минфина России от 19.06.2007 г. № 03-11-04/2/166.
В нем рассматривается ситуация, когда, в соответствии с условиями договора аренды, стоимость услуг связи арендатором оплачивается сверх арендной платы. Минфин России поясняет, что сумму компенсации арендодатель должен учесть как полученный доход при определении объекта налогообложения по налогу. А оплату услуг телефонной связи принимать в расходы.
Несмотря на то что письмо направлено арендодателям, находящимся на упрощенной системе налогообложения, выводы Минфина России строятся на статьях главы 25 Налогового кодекса «Налог на прибыль организаций». А именно - статьи 249, затрагивающей понятие доходов, и статьи 259, регламентирующей расходы.
Поэтому налогоплательщику, находящемуся на общем режиме налогообложения, необходимо его учитывать.
При заключении договора аренды часто возникают вопросы по возмещению арендатором коммунальных услуг. Счета на коммунальные услуги получает арендодатель и арендатор должен возместить их часть. Иногда арендодатель включает стоимость этих услуг в арендную плату. Но для согласования всех вопрос лучше заключить договор на возмещение коммунальных услуг.
Предмет договора
При приемке помещения арендатор обязуется содержать арендуемые помещения в исправном техническом состоянии. Для соблюдения этого условия ему необходимо пользоваться системой отопления, электричеством, водоснабжением и другими услугами, а, следовательно, он должен участвовать в оплате доли расходов по коммунальным платежам. Для этого заключается договор, предметом которого может быть оплата услуг по:
В предмет этого договора могут быть включены и другие услуги сторонних организаций по:
- Уборке мест общего пользования и прилегающей территории.
- Ремонту мест общего пользования.
- Охране территории.
- Пользованию лифтом.
- Другие эксплуатационные услуги.
Плата по коммунальным услугам в договоре может быть величиной:
- постоянной – в договоре указывается фиксированная сумма, независящая от количества потребляемых коммунальных услуг;
- переменной – в договоре указывается, что плата зависит от количества потребляемых услуг за определенный период.
Важно! Согласно письму от 11.01.2002 № 66 Верховного суда данный тип договора не может быть классифицирован как договор поставки коммунальных услуг, так как арендодатель не является снабжающей организацией.
Требования к содержанию
Законодательством строго не регламентировано содержание договора на возмещение затрат по коммунальным услугам, поэтому сторонам надо тщательно подойти к его составлению, чтобы исключить дальнейшие претензии.
При заключении в договор необходимо внести следующие основные положения:
При расчете суммы возмещения по отдельным видам услуг можно использовать следующие формулы:
- Электроэнергия: Sэ = Kл * Mл * Kча * T.
Условные обозначения:
- Sэ — сумма за электроэнергию;
- Kл –количество лампочек в сдаваемой площади;
- Mл – мощность одной лампочки;
- T — тариф.
- Теплоэнергия: Sт = Kг *(Vа/Vз)/ Kч* Kча *T.
Условные обозначения:
- Sт – сумма за теплоэнергию;
- Kг – количество Гкал в месяц;
- Vз – объем здания;
- Vа – объем здания, сдаваемого в аренду;
- Kча — количество часов в месяц (аренда);
- T — тариф.
- Водопотребление: Sв = Kк / Кп *Кпа / Kч * Kча * T.
Условные обозначения:
- Sв – сумма за водопотребление;
- Kк – количество куб. м. в месяц;
- Кп – количество потребителей арендодателя;
- Кпа – количество потребителей арендатора;
- Kч — количество часов в месяц (всего);
- Kча — количество часов в месяц (аренда);
- T — тариф.
Права и обязанности сторон
В права и обязанности арендодателя лучше всего внести:
В права и обязанности арендатора лучше всего внести:
- Сроки внесения платежей арендатором.
- Обязанности арендатора по согласованию графика работы.
- Обязанности не производить монтаж нового или демонтаж имеющегося оборудования.
- Обязанности по возмещению арендодателю ущерба, связанного с неправильной эксплуатацией инженерных систем.
Образец договора
Как уже было сказано выше, законодательством строго не регламентировано содержание договора на возмещение затрат по коммунальным услугам. Поэтому нужно быть очень внимательным и осторожным при его составлении. Ниже приведён примерный образец договора на возмещение коммунальных услуг арендатором.
Расторжение договора
В договоре стоит прописать все возможности расторжения договора, которые могут включать:
Заключая любой договор, в том числе и на возмещение затрат по коммунальным услугам, когда нет четкой регламентации его положений в законодательстве, лучше прописать все возможные условия, а не надеяться на порядочность сторон. В этом случае будет легче отстаивать свои права в суде.
Некоторые арендодатели, чтобы не платить из своего кармана за коммунальные услуги, потребленные арендатором, стремятся переложить на последнего эти расходы. На практике существует несколько способов оплаты арендатором коммунальных услуг. Кто-то хочет свести к минимуму документооборот и налоговые риски. Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются . При этом Гражданский кодекс РФ не устанавливает, что она, по умолчанию, включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им. Способы обеспечения арендатора коммунальными услугами закон не регламентирует. Поэтому стороны вправе самостоятельно устанавливать то, как арендатор будет оплачивать эти услуги.
Можно выбрать одну из следующих схем:
- включить сумму коммунальных платежей в состав фиксированной арендной платы;
- включить сумму коммунальных расходов в состав арендной платы в качестве переменной величины;
- перевыставлять арендатору для возмещения суммы расходов на коммунальные услуги;
- заключить с арендатором агентский договор, по которому арендодатель приобретает коммунальные услуги для арендатора;
- арендатору заключить с поставщиками коммунальных услуг прямые договоры.
Порядок налогового учета расходов на коммунальные услуги зависит от конкретного способа их оплаты, установленного сторонами арендных отношений.
Фиксированный платеж
Включить стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы - самый простой для арендодателя вариант. Вся арендная плата включается либо в доходы от реализации (если сдача в аренду является для арендодателя основным видом деятельности), либо во внереализационные доходы (если эта деятельность не является основной). Какие‑либо документы, подтверждающие понесенные арендодателем коммунальные расходы, для арендатора оформлять не нужно. Это плюс.
Реализация услуг по предоставлению помещений в аренду является объектом обложения (). Налоговой базой является вся сумма арендной платы ().
Если арендная плата выражена в фиксированной сумме, не возникает и проблем с принятием к вычету НДС со стоимости потребленных коммунальных услуг. Арендатор платит лишь за аренду помещения, и предполагается, что арендодатель уже учел свои затраты на оплату таких услуг (электричество, тепло, вода и т. д.) в стоимости аренды. А арендодатель может принять к вычету суммы налога, предъявленного организациями ЖКХ, в полном объеме (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@). Это бесспорный плюс.
Минусом в варианте с фиксированным арендным платежом является риск с точки зрения доходности сделки. Во‑первых, тарифы на услуги ЖКХ растут. Во‑вторых, уплатив фиксированную сумму, арендатор не будет утруждать себя экономией ресурсов. Кроме того, нельзя заранее знать, сколько их потребуется.
В договоре аренды установлено, что арендатор платит в месяц арендный платеж в размере 500 000 руб. (без НДС). Эта фиксированная сумма включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором. По расчетам она составляет в месяц 190 000 руб. (без НДС). Фактическая стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором в сентябре, составила 200 000 руб. (без НДС).
В результате в этом месяце арендодатель потеряет в доходах от сдачи имущества в аренду 10 000 руб. (200 000 - 190 000).
Арендная плата с переменной составляющей
Стороны могут предусмотреть форму арендной платы, которая состоит из постоянной и переменной части. Сумма коммунальных услуг, потребленных арендатором, в зависимости от их цены и фактического количества, составляет переменную часть (). Эту сумму рассчитывают на основании документов поставщиков коммунальных услуг (счетов, актов), предоставляемых арендодателю:
- либо пропорционально занимаемой арендатором площади;
- либо в зависимости от объема услуг, потребленных арендатором, подтвержденных показаниями счетчиков, и тарифов поставщиков на коммунальные услуги.
Для оплаты арендодатель выставляет в адрес арендатора счет с приложением подтверждающих документов и расчета.
При таком способе расчетов арендодатель вправе учесть и предъявить к вычету «входной» НДС по услугам, предоставленным коммунальными службами (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@). Это плюс. Главное, чтобы за коммунальные услуги были выставлены непосредственно арендодателю и в них был выделен отдельной строкой НДС (постановления ФАС Северо‑Кавказского округа от 21.12.2009 № А63‑8994/ 2004‑С4‑9, от 11.06.2009 № А53‑18515/ 2008‑С5‑27).
Теперь о минусах
Минус первый. Начислять НДС нужно будет и на переменную часть арендной платы, поскольку оказание услуг по предоставлению в аренду имущества облагается НДС в общем порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Арендодатель выставляет счет‑фактуру на всю сумму арендной платы независимо от деления на постоянную и переменную части (). Выделять в счете‑фактуре отдельной строкой суммы, которые относятся к переменной части, то есть коммунальные платежи, арендодатель не обязан (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@).
Еще один минус - это завышение сумм дохода для целей . В отношении налога на прибыль выручка от реализации определяется, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги. Поэтому суммы арендной платы, включая ее переменную часть, арендодатель учитывает в налоговых доходах ().
Однако этот минус компенсируется тем, что разрешено признать в расходах стоимость самих коммунальных услуг (письмо УФНС России по г. Москве от 28.06.2006 № 19‑11/58877). Коммунальные платежи учитываются в составе материальных расходов у той стороны, которая заключала прямые договоры с поставщиками ().
Стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, в сентябре составила 236 000 руб., в том числе НДС 36 000 руб. Она является переменной частью арендной платы.
Сумма НДС, которую должен заплатить арендодатель с этой части, составляет 36 000 руб. Столько же он примет к вычету. В доходах по налогу на прибыль будет учтено 200 000 руб. Столько же - в расходах.
Возмещение сверх арендной платы
В договоре аренды устанавливается фиксированная арендная плата. Дополнительно арендатор возмещает арендодателю расходы на коммунальные услуги по его фактическим затратам. Суммы возмещения не входят в арендную плату, а оплачиваются арендатором арендодателю сверх нее. Основанием для возмещения расходов арендатором является счет арендодателя, к которому приложены подтверждающие документы и расчеты стоимости подлежащих возмещению расходов.
По сути, сумма компенсации стоимости коммунальных услуг арендатором представляет из себя транзитный платеж, который арендодатель полностью перечисляет коммунальным службам в качестве оплаты оказанных ими услуг. От арендатора такие платежи поступают к арендодателю в качестве компенсации понесенных расходов. Значит, к увеличению экономических выгод арендодателя они не приводят, и в целях налогообложения прибыли не участвуют.
Есть и судебные решения, принятые с учетом такой позиции. Если договором предусмотрена оплата коммунальных расходов сверх арендной платы, то суммы возмещения, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку они компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения (постановления ФАС Северо‑Кавказского округа от 11.02.2008 № Ф08‑8206/ 07‑3204А, Восточно‑Сибирского округа от 21.03.2007 № А74‑3165/ 06‑Ф02‑1481/07).
Обратите внимание
Счета‑фактуры, полученные арендодателем от поставщиков коммунальных услуг, следует регистрировать в книге покупок без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07‑05‑06/234).
Суммы полученной компенсации не являются доходами организации и для целей бухгалтерского учета ( , утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).
С точки зрения НДС операции по передаче электроэнергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации товаров. Арендодатель не может выступать поставщиком данных товаров для арендатора, поскольку сам выступает в роли покупателя (абонента). Объект налогообложения по НДС у арендодателя отсутствует (письма Минфина России от 31.12.2008 № 03‑07‑11/392, от 26.12.2008 № 03‑07‑05/51, ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@, УФНС России по г. Москве от 08.06.2009 № 16‑15/58069).
Такую позицию поддерживают и некоторые суды, которые полагают, что в данном случае нет реализации (арендодатель не оказывает коммунальные услуги). Но они делают еще один вывод: выставлять арендатору счет‑фактуру на сумму потребляемых им коммунальных услуг арендодатель не должен (Определение ВАС РФ от 29.01.2008 № 18186/07).
Кроме того, арендодатель не вправе перевыставлять счета‑фактуры арендатору, так как в данном случае не является посредником между арендатором и поставщиком услуг. Даже если он это и сделает и укажет в качестве продавца себя, объекта налогообложения по НДС у него все равно не возникнет (постановления ФАС Северо‑Западного округа от 05.09.2005 № А56‑30790/2004, ФАС Поволжского округа от 12.04.2007 № А55‑14832/06).
Непростой вопрос и с вычетом «входного» НДС, предъявленного арендодателю поставщиками коммунальных услуг.
Передача электрической и тепловой энергии, воды, газа арендодателем арендатору не облагается НДС. Значит, сумма «входного» НДС, предъявленная коммунальными службами в части услуг, потребляемых арендатором, у арендодателя вычету не подлежит.
Эту сумму налога арендодатель должен включить в стоимость коммунальных услуг, которые потребляет арендатор () (письма Минфина России от 03.03.2006 № 03‑04‑15/52, УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19‑11/48675, от 16.07.2007 № 19‑11/067415; постановление ФАС Северо‑Западного округа от 12.09.2006 № А52‑353/2006/2).
И еще один вывод. Счета‑фактуры, полученные арендодателем от поставщиков коммунальных услуг, регистрировать в книге покупок следует без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07‑05‑06/234).
Стоимость коммунальных услуг по счетам коммунальных служб в сентябре составила 460 200 руб., в том числе НДС 70 200 руб. Эту сумму арендодатель перечислил поставщикам. Из этой суммы 224 200 руб. (в т. ч. НДС 34 200 руб.) приходятся на долю арендатора. В его адрес арендодатель выставил счет на возмещение коммунальных расходов на сумму 224 200 руб. (без выделения НДС). Эту сумму арендатор перечислил на расчетный счет арендодателя.
В учете арендодателя сделаны проводки:
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
- 460 200 руб. - оплачены коммунальные услуги за сентябрь;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60
- 200 000 руб. - учтены собственные расходы на коммунальные услуги в сентябре;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
- 36 000 руб. - частично принят в зачет НДС по собственным коммунальным расходам;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 60
- 224 200 руб. - перевыставлены коммунальные услуги арендатору (включая НДС);
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
- 224 200 руб. - получена оплата от арендатора.
Посреднический договор
Стороны могут включить в договор аренды условие о предоставлении посреднических услуг (). В данном случае арендодатель будет выступать в роли посредника, то есть приобретать коммунальные услуги для арендатора, а последний обязан будет компенсировать первому стоимость таких услуг.
Посреднические договоры являются возмездными, поэтому сторонам в договоре необходимо согласовать стоимость вознаграждения (ст. 991, 1006 ГК РФ).
При заключении посреднического договора доходом арендодателя будет являться лишь сумма данного вознаграждения, а не вся стоимость коммунальных услуг, уплачиваемая арендодателем в качестве посредника поставщику коммунальных услуг.
При таком варианте плюсов больше, чем минусов.
Первый - арендодатель учитывает доход только в размере агентского вознаграждения за оказываемые услуги, а не всю стоимость коммунальных услуг, уплачиваемую арендодателем в качестве посредника поставщику коммунальных услуг.
Это подтверждает и Минфин России. Если деятельность управляющей организации, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по закупке коммунальных услуг, то доходом этой организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение (письмо Минфина России от 27.01.2012 № 03‑11‑06/2/9).
Второй плюс для арендодателя в том, что при передаче коммунальных услуг не нужно начислять НДС. Передача электроэнергии, воды, газа арендатору не признается арендодателем в качестве реализации, облагаемой НДС. В этом случае он сам ничего не реализует, а выступает в качестве агента. Следовательно, арендодатель не обязан исчислять и уплачивать НДС, так как товары, приобретенные агентом для принципала, являются собственностью принципала (п. 1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ).
Есть и небольшой минус. Необходимо начислить НДС с агентского вознаграждения. Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе посреднических договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений при исполнении любого из указанных договоров (). Следовательно, арендатору необходимо начислить НДС со стоимости вознаграждения (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@).
Стоимость коммунальных услуг в сентябре составила 236 000 руб., в том числе НДС 36 000 руб. Сумма вознаграждения по посредническому договору составляет 1% от стоимости потребленных коммунальных услуг, т. е 2360 руб., в том числе НДС 360 руб.
Сумма НДС, которую арендодатель должен заплатить в бюджет, составляет 360 руб.
В доходы по налогу на прибыль войдет сумма 2000 руб.
Самостоятельное заключение арендатором договоров с коммунальными службами на практике применяется крайне редко. Хотя этот вариант удобен арендодателю, однако коммунальщикам это не выгодно, поскольку сопряжено с огромным документооборотом. В одном офисном центре может находиться сотня арендаторов, и получается, что со всеми нужно оформлять договоры, счета, акты и пр.
Борис Сваин, для журнала «Практическая бухгалтерия»
Практическая бухгалтерия
В условиях, когда организация сдает в аренду часть своих площадей, она же (вместо арендатора) производит расчеты с поставщиками коммунальных и других услуг, необходимых для обеспечения деятельности учреждения. Как правило, порядок возмещения арендаторами части ком-мунальных платежей оговаривают отдельно. О том, как арендода-телю правильно оформить, учесть суммы возмещения коммуналь-ных платежей и какие налоги заплатить, читайте далее.
Компенсацию арендатором комму-нальных платежей, платы за услуги свя-зи можно оформить одним из следующи-х способов:
1. Установить в договоре аренды арендную плату, состоящую из фикси-рованной и переменной частей, что со-ответствует положениям ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы мо-жет включать платежи, величина кото-рых основывается на расходах, поне-сенных арендодателем в связи с имуще-ством, сданным в аренду. В такой фор-ме стороны договора согласовывают компенсацию арендатором, например, налога на имущество, земельного, транспортного налогов, коммунальных платежей по арендованному имуще-ству. Условия договора аренды могут включать компенсацию таких услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, плату за телефон и за пользование Интернетом.
2. Предусмотреть компенсацию в от-дельном договоре сверх фиксирован-ной суммы арендной платы, установ-ленной договором аренды.
Важно запомнить
Коммунальные платежи могут входить в фиксированную сумму арендной платы. В этом случае арендодатель производит предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи. Порядок отражения операций в бухгалтерском учете идентичен порядку учета арендной платы у арендодателя.
Арендодатель определяет порядок расчета коммунальных платежей, под-лежащих оплате арендатором. Расчет может осуществляться:
·на основании показаний отдельно установленных счетчиков;
·пропорционально занимаемым арендатором площадям;
·пропорционально мощности при-боров, установленных на арендо-ванных площадях.
Арендодатель перечисляет постав-щикам услуг плату за коммунальные услуги, арендатор, в свою очередь, воз-мещает арендодателю расходы после предоставления документов, подтверж-дающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату.
Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя хозяйственных операций по возмеще-нию платы за коммуналь-ные услуги и услуги связи приведен в журнале.
Операции по передаче электро-энергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации услуг для целей нало-гообложения НДС, поскольку арен-додатель сам не оказывает (не произ-водит) услуги.
На основании п. 1 ст. 539 ГК РФ абонентом энергоснабжающей органи-зации является арендодатель, с кото-рым заключен договор энергоснабже-ния. Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98, где сказано, что абонентом является лицо, на ба-лансе которого числится объект, по-требляющий энергию. Кроме того, со-гласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99 арен-додатель не может являться энерго-снабжающей организацией для аренда-тора, поскольку сам в качестве абонен-та получает электроэнергию для снаб-жения здания у этой организации.
Важно запомнить
Поскольку правила договора энергоснаб-жения применяются к отношениям, связан-ным со снабжением через присоединенную сеть газом, тепловой энергией, водой и другими товарами, если иное не установле-но законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ), то и в этих случаях арендода-тель не является снабжающей организацией. Поэтому операции по поставке (отпуску) любых коммунальных услуг, совершаемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг) и, как следствие, объектом налогооб-ложения НДС.
Таким образом, арендодатель факти-чески осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, ока-зывающим коммунальные услуги, т. е. является посредником. Речь идет не о перепродаже коммунальных услуг арендаторам, а о компенсации затрат арендодателя по их оплате.
Следовательно, арендодатель не дол-жен выставлять арендатору счета-фак-туры на суммы потребляемых им ком-мунальных услуг. Арендатор компенси-рует стоимость потребленных услуг с учетом НДС. При получении счетов-фактур от поставщиков коммунальных услуг арендодатель может принять к вы-чету только ту сумму НДС, которая бу-дет приходиться на услуги, потреблен-ные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности. Аналогичные разъяснения даны в пись-ме Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52.
Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации комму-нальных платежей, поступивших арен-додателю от арендатора, является неод-нозначным.
По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответ-ствии с положениями ст. 250 НК РФ (письма Минфина России от 24.03.2009
№ 03-03-05/47, от 27.12.2007 № 03-03-06/4/158). Расходы учреждения по опла-те коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях на-логообложения прибыли.
Анализ арбитражной практики по-зволяет сделать вывод о том, что пози-ция Минфина России не является бес-спорной (см. постановление ФАС Во-сточно-Сибирского округа от 21.03.2007 № А74-3165/06-Ф02-1481/07).
ВАС РФ в своем Определении от 29.01.2008 № 18186/07 также указал, что суммы возмещения по оплате ком-мунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арен-додателя. В данном случае компенсиру-ются расходы по содержанию и исполь-зованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расхо-дами собственника — они не приводят к уменьшению его экономических вы-год, т. к. компенсируются арендатором.
По мнению автора, полученная от арендатора компенсация расходов по оплате коммунальных услуг не приво-дит к увеличению доходов арендодате-ля, соответственно, не учитывается при исчислении налога на прибыль ввиду отсутствия объекта налогообложения (ст. 247 НК РФ). В таком случае и опла-та коммунальных услуг, перечисленная учреждением с лицевого счета снабжающим организациям, не учитывается для целей исчисления налога на при-быль, т. к. фактически является расхо-дами арендатора.
Однако если учреждение примет ре-шение не включать в состав внереали-зационных доходов суммы компенса-ции коммунальных платежей, получен-ные от арендаторов, нельзя полностью исключить возможность возникнове-ния споров с налоговым органом.