Продажа имущества тсж. Отношения собственника нежилого помещения с тсж

Не редко возникают вопросы во взаимоотношениях между хозяевами нежилых помещений и товариществами собственников жилья. Разногласия между товариществами владельцев жилья и собственниками нежилых помещений возникают в основном из-за того, что закон не отличает жилое помещение от нежилого помещения, а значит и не предусматривает различий в регулировании их правового статуса.
Согласно законодательной базе, действующей на территории Российской Федерации, нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, имеют статус автономного объекта, подтвержденный многими нормативными актами, кроме того, до сегодняшнего дня они сохранили статус самостоятельных объектов недвижимости. Кроме этого закон "О товариществах собственников жилья" и жилищный кодекс четко установили состав коллективной собственности многоквартирного дома и права коллективной долевой собственности на эту собственность владельцев помещений. Так как основная часть нежилых помещений располагается либо на чердаках, либо в подвале, либо на цокольном этаже, то вполне понятно, почему проблема о выделении нежилого помещения как автономного объекта, вызывает много противоречий. Нередко случается так, что товарищества владельцев жилья сталкиваются с тем, что помещения, в которых находятся всевозможные коммуникации или оборудование, являются собственностью частного лица, что делает невозможным доступ к ним. Невозможность доступа в помещения, в которых находится оборудование, отвечающее за жизнеобеспечение дома, приводит к угрозе безопасности жильцов дома. Что касается накопленного опыта по разрешению подобных вопросов, то он достаточно противоречив, так суд не имеет достаточных законодательных норм.
Отметим, что закон никоим образом не различает в правовом плане нежилые и жилые помещения, тем самым, наделяя их владельцев одинаковыми обязанностями и правами. Не имеет значение встроенное или пристроенное нежилое помещение, важно, что оно есть частью жилого дома, что подтверждено в техническом паспорте последнего, а поэтому, владельцы нежилых и жилых помещений должны в равной степени вносить плату на обслуживание собственности.
Что касается иного распределения расходов, нежели того, которое предписывается законом, например, принятие решения на собрании, то законодательная база гласит, что товарищество собственников жилья должно определять размеры платежей и взносов для каждого члена товарищества владельцев жилья в доме в зависимости от его доли в праве коллективной собственности на совместное имущество. У закона нет никаких других оснований для разделения участия в содержании коллективного имущества.
На практике не исключен и такой подход, когда на общем собрании членов товарищества владельцев жилья определяются разные размеры взносов, для жильцов - одна оплата на содержание имуществ, а для компаний и владельцев нежилых помещений оплата другая, выше, нежели у жильцов, несмотря на то, что они также являются членами товарищества собственников жилья. Вполне понятно, что такое положение вещей возмущает владельцев нежилых помещений, поэтому они оплачивают счета до тех пор, пока общее собрание членов товарищества владельцев жилья не сочтет их недействительными. Суд примет решение в пользу собственников нежилых помещений, а в последствии они могут обратиться в суд за взысканием с товарищества владельцев жилья сумм, которые превышают их долевое участие.
Исходя из вышесказанного, не имеет значения, пользуется ли владелец нежилого помещения крышей лифтом или подъездом дома, платить взносы на их содержание он в любом случае обязан. В решении Верховного суда говорится о том, что обязанности по обслуживание коллективного имущества дома в равной степени лежат на каждом владельце жилого помещения, при этом не имеет значения, на каком этаже это помещение располагается.
Для того, чтобы каким то образом регулировать отношения между товариществами владельцев жилья и владельцами нежилых помещений, которые не являются членами этих товариществ, жилищный кодекс рекомендует заключать договора между владельцами нежилых помещений и товариществами собственников жилья. В данном договоре могут быть прописаны условия, которые отличаются от условий договора между товариществом владельцев жилья и собственником жилого помещения, который не является членом товарищества. При составлении договора с владельцем нежилого помещения следует учесть следующие нюансы, какие права владелец нежилого помещении имеет при использовании коллективного имущества, правила допуска членов товарищества собственников жилья в помещения, которые принадлежат собственнику, четко расписать ответственность по устройству участка, находящегося возле дома.

Имущество, пребывающее в пользовании созданных жильцами ТСЖ, подразумевает ведение хозяйственной деятельности, что основывается на эксплуатации имеющегося в распоряжении физических лиц имущества, предполагает сдачу его внаем, передачу в аренду, возведение сооружений на земельных наделах придомовой территории.

Внимание! Передачу товариществам в личную собственность относящегося к сфере обслуживания дома имущества, что предназначено для жизнеобеспечения жилья, законодательством запрещено.

Перечень объектов недвижимости товарищества

Перечень имущества регулируется статьей 36 ЖК РФ . Создание ТСЖ по-прежнему сохраняется долевую собственность в распоряжении владельцев жилья. Управление деятельностью и имуществом, кроме жизнеобеспечивающих коммуникаций и механизмов, переходит к организации. К имуществу созданной структуры относится:

Содержание организацией нежилых помещений

Преимущественно нежилые помещения, предусмотренные планами строительства многоквартирных домов, размещаются в оборудованных подвалах, обустраиваются в цоколе дома или располагаются на чердаке.

Независимо от своего предназначения, нежилое помещение подразумевает под собой неотъемлемую частью строения, где члены товарищества в одинаковом размере несут ответственность за своевременное внесение оплаты , которая предусматривает обслуживание имеющейся в распоряжении созданной организации общей собственности.

В большинстве случаев владельцами нежилых, специально предназначенных помещений выступают государственные или коммерческие структуры, отвечающие за стабильное функционирование и эксплуатацию возведенного согласно планировке строения, а также жизнеобеспечение собственности проживающих в нем людей.

Чтобы на законодательном уровне регулировать отношения владельцев обслуживающих здание помещений с жителями, которые являются собственниками товариществ, законодательство предлагает заключение договоров между сторонами.

В составленном соглашении прописываются особые условия долевой принадлежности таких помещений членам ТСЖ, без возможности права установленной личной собственности и ограничения доступа жильцов к жизнеобеспечивающим здание инженерным коммуникациям.

Расположенные в капитальном строении дома нежилые комнаты и помещения в виде офисов или магазинов после создания организации не лишаются своего права относительно принадлежащего им имущества и сохраняют те же права предусмотренного законодательством управления зданием, что и владельцы квартир.

Собственники, расположенных на территории дома офисных помещений, имеют возможность присоединиться к членству в созданной организации.

Другие предусмотренные законодательством помещения, относящиеся к категории нежилых, пребывают в долевой собственности членов товарищества. К таким специальным помещениям относятся:

1. оборудованные в домах подвалы;
2. специально отведенные для хранения колясочные помещения;
3. оборудованные в подъездах консъержные комнаты;
4. расположенные в подъездах домов лестницы;
5. обслуживающие граждан лифты.

Квартиры в домах, принадлежавших организации

Гражданские лица, живущие в здании , что принадлежит созданному товариществу, являются полноправными собственниками принадлежащих квартир. Организация не становится собственником принадлежащих владельцам жилых помещений.

Не все жители многоквартирного дома, имеющие в своей личной собственности квартиру, стают членами товарищества и желают в него вступить.

Некоторые квартиры не приватизированы гражданами и по-прежнему являются государственной собственностью и принадлежностью муниципальной власти. Люди продолжают их занимать согласно подписанным соглашениям, предусматривающим социальный наем жилья.

Приватизированные физическими лицами квартиры не зависимо от членства жильцов в организации находятся в частной собственности их законных владельцев. Принадлежащие жильцам их личные жилые помещения могут использоваться хозяевами для восполнения своих материальных потребностей по своему собственному усмотрению.

Законодательство предусматривает, что кроме пребывающих в личной собственности жильцов квартир, все остальные части жилого здания пребывают в общей долевой собственности, проживающих в доме физических лиц.

Справка! указывает, что владельцы квартир не зависят от образованной в здании организации и пользуются предоставленным им законом долевым правом на общее для всех жильцов имущество дома, которое подразумевает под собой эксплуатацию всех предусмотренных законодательством нежилых помещений.

Земельные участки на придомовой территории

Границы территории многоквартирного жилого здания устанавливаются согласно полученным данным, которые содержатся в документах кадастрового учета. Сформированный и прилегающий к дому надел земли бесплатно переходит к жителям дома в долевую собственность и принадлежит к предоставленному законом общему имуществу всех собственников квартир.

Жильцы многоквартирного здания несут ответственность за прилегающий к дому участок, а также расходы по уборке и содержанию территории.

При создании ТСЖ управление многоквартирным зданием и прилегающей к нему земельной территорией переходит к товариществу. На собраниях товариществ решаются вопросы оборудования принадлежащего им участка детскими площадками, размещения на нем зеленых насаждений, оборудования зон отдыха, рассматривается возможность сооружения гаражей.

Собрание членов ТСЖ наделяет председателя правом защищать интересы товарищества в решении земельных вопросов, вопросах благоустройства прилегающей к дому территории, а также во всех остальных сферах хозяйственной деятельности ТСЖ.

Право собственности ТСЖ

Согласно ЖК РФ, а также гражданскому законодательству собственники жилья владеют находящимся на территории многоквартирного здания общим имуществом, бережно пользуются им и распоряжаются согласно установленных законодательством пределов.

Созданная владельцами квартир организация состоит из жильцов дома обладающих правом общей долевой собственности. Созданное ТСЖ реализует предоставленное жителям право в управлении хозяйственной деятельностью здания и прилегающей к дому земельной территорией.

Внимание! Имущество, принадлежащее на правах долевой собственности членам ТСЖ, кроме имущества, на которое законодательством установлены ограничения, используется товариществом с целью хозяйственной деятельности.

Образованные в зданиях товарищества согласно законодательным актам РФ не обладают правом личной собственности на расположенное в здании общее имущество, созданная организация только управляет им, а также использует его в своей хозяйственной деятельности.

Все чаще жители многоквартирных домов организовывают товарищества собственников жилья. В связи с этим возникает вопрос, нужно ли вступать в члены такого сообщества. В первую очередь, нужно понять, каким образом происходит взаимодействие владельцев с ТСЖ.

Как ТСЖ взаимосвязано с собственниками помещений?

Товарищество собственников жилья создается владельцами помещений многоквартирного дома для того, чтобы самостоятельно управлять общедомовым имуществом. Согласно статье 136 Жилищного кодекса РФ создать такую некоммерческую организацию можно только при наличии согласия на это минимум половины собственников МКД.

В связи с тем что ТСЖ самостоятельно осуществляет управление домом в сфере ЖКХ, жильцы могут рационально использовать средства на улучшение жилищных условий. Товарищество выполняет целый ряд функций, таких как:

• использование общего имущества одного или нескольких многоквартирных домов;
• создание специальных фондов для сбора средств на ремонт дома;
• проведение мероприятий, направленных на облагораживание МКД и придомовой территории;
• сбор средств с жильцов в качестве оплаты предоставленных им коммунальных услуг, а также различного рода добровольных взносов;
• заключение соответствующих соглашений с ресурсопоставляющими организациями;
• предоставление коммунальных услуг жильцам МКД;
• ведение отчетности обо всех доходах и расходах организации.

На этом список функций, которые выполняет сообщество, не заканчивается. ТСЖ выполняет еще много действий, направленных на улучшение жилищных условий граждан.

Собственники жилья имеют право самостоятельно решать, вступать им в ТСЖ или нет. Кроме того, они могут:

• избирать правление сообщества и его председателя путем голосования;
• участвовать в деятельности организации, принимая решения на собраниях;
• контролировать финансовую деятельность товарищества;
• вносить добровольные и обязательные членские взносы;
• выходить из членства сообщества по своему желанию на основании заявления.

Другими словами, владельцы помещений могут принимать активное участие в товариществе по благоустройству своего дома и придомовой территории.

Как взаимодействует ТСЖ и собственники помещений?

К ТСЖ могут относиться как жилые, так и нежилые помещения. И в первом, и во втором случае организация взаимодействует с их собственниками.

Нежилые помещения

Нежилые помещения определяются как самостоятельные объекты. Однако в основном их невозможно отделить от общей собственности. Владельцы могут стать членами сообщества по своему желанию. Собственники, не являющиеся членами сообщества, заключают с ним договор, в котором оговаривают долю владельца в общем имуществе и расходах на его содержание. Плата на содержание общедомового имущества для владельцев нежилых помещений насчитывается так же, как и для собственников квартир.

Обратите внимание! Договор подписывают с целью предотвращения проблем с доступом к нежилым помещениям. Чаще всего к ним относятся чердаки и подвалы, где могут находиться коммуникации и оборудование. Но по закону они имеют статус автономных. Из-за этого ТСЖ могут иметь проблемы с доступом к коммуникациям, необходимым для жизнеобеспечения всего МКД, если они расположены в помещении, которое находится в собственности частного лица.

Жилые помещения

Законодательно нет отличия в статусах жилого и нежилого помещения, входящего в состав общего имущества МКД. Порядок взаимодействия товарищества с собственниками зависит от того, являются они его членами или нет. Таким образом, членов ТСЖ рассматривают как лиц, которые входят в состав некоммерческой организации. В свою очередь, с людьми, не желающими вступать в товарищество, заключаются соответствующие договора. Обе категории имеют конкретные права и обязанности. К примеру, содержание общедомового имущества является обязанностью как членов сообщества, так и людей, с которыми заключены соглашения.

Права и обязанности собственников помещений по отношению к ТСЖ

Каждый собственник МКД, находящегося под управлением товарищества, имеет конкретные права и обязательства.

Жилые помещения

Обладатели жилплощади в многоквартирном доме, находящемся под управлением ТСЖ, имеют право:

• на принятие решений, касающихся управления МКД, путем голосования на сборах членов сообщества;
• осуществление контроля над качеством предоставляемых услуг;
• гарантированную защиту своих законных прав;
• предъявление требований по устранению нарушений;
• получение различного рода информации, касающейся деятельности организации;
• вступление или выход из товарищества по своему желанию;
• контроль финансовой деятельности сообщества;
• пользование общедомового имущества.

На жильцов дома также ложатся и определенные обязанности. К ним относятся:

• своевременная оплата коммунальных услуг;
• плата за обслуживание общедомового имущества;
• внесение обязательных членских взносов (только для участников организации);
• предоставление необходимых документов сообществу.

Нежилые помещения

Права и обязанности для владельцев нежилых помещений не отличаются от перечисленных выше. Закон защищает таких людей, приравнивая их в правах и обязанностях к собственникам жилых помещений.

Документы для ТСЖ от собственника

Владельцу следует предоставить в ТСЖ следующие документы:

• документ, подтверждающий право собственности;
• выписка из госреестра.

Важно! Если человек подает заявление через своего законного представителя, то понадобится документ, удостоверяющий личность доверенного лица, и доверенность, заверенная в соответствии с действующим законодательством.

Каждый человек может самостоятельно решать, становиться ему членом товарищества собственников жилья или нет. Отказ от вступления в организацию не освобождает его от оплаты коммунальных услуг, а также не снимает с него обязанность вносить плату на содержание общедомового имущества.

Прочитайте статью до конца, и Вы поймете, что по созданию ТСН в апартаментах Вам стоит сотрудничать именно с нашей компанией по следующим причинам:

	Большой опыт работы на разных типах недвижимости Мы создавали ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках.
	Основная идея Мы не просто формально регистрируем Вам ТСН, как это делают наши конкуренты. Мы создаем ТСН так, чтобы его создание нельзя было оспорить в суде.
	Поэтапная оплата За наши услуги Вы платите поэтапно. Половина суммы оплачивается авансом. Вторая половина – после окончания государственной регистрации. В наших интересах получить вторую часть оплаты как можно скорее, не тянуть сроки.
	Материальная ответственность За отказ в регистрации по нашей вине уменьшаем наш гонорар на сумму потерянной государственной пошлины (4000 руб.)
	Высокая квалификация сотрудников Все юристы нашей компании закончили юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова и имеют опыт работы не менее трех лет
	Оказываем эту услугу по всей России Мы наработали большой опыт создания товариществ собственников недвижимости, так как юристы нашей компании помогают регистрировать ТСН по всей России.

Апартаменты – это элитное жилье, которое в силу закона имеет статус нежилого помещения.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ получили право объединяться в товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы. В 2014 — 2016 годах в Гражданский кодекс Российской федерации были внесены изменения, которые коснулись некоммерческих объединений граждан. ТСЖ (товарищество собственников жилья) стало одной из форм ТСН (товарищества собственников недвижимости).

Очень важно понять, что в настоящее время создать ТСЖ нельзя, создаются только ТСН . Товарищества собственников недвижимости регулируются Гражданским кодексом РФ. Но там находится всего три статьи, посвященные ТСН в самой общей форме. Они не могут урегулировать деятельность всех видов ТСН. Гражданский кодекс РФ отсылает нас к специальным законам: к Жилищному кодексу РФ, который регулирует деятельность ТСЖ, и к Федеральному закону от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который регулирует деятельность СНТ, ДНТ и проч.

Обратите внимание, что законом не предусмотрены иные формы ТСН кроме как ТСЖ или СНТ/ДНТ/ОНТ! Бытует большое заблуждение, что есть отдельный вид — ТСН в нежилых зданиях. Такого вида ТСН не предусмотрено законодательством. Создание и деятельность ТСН в апартаментах прямо не урегулирована ни в каком законе. В таких случаях в юриспруденции применяется аналогия закона.

АНАЛОГИЯ ЗАКОНА

Частично проблему пробельности в праве в 2009 г. решил Высший арбитражный суд РФ, который издал Постановление Пленума № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В пункте 1 данного Постановления сказано: «Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ».

Высший арбитражный суд РФ признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к собственникам нежилых помещений (статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ).

К порядку принятия общих решений собственниками помещений в Постановлении относится пункт 6, согласно которому по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44–48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Кроме того, пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» прямо говорит: «В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ».

Таким образом, собственники апартаментов вправе, как и собственники квартир, устраивать общие собрания, которые регулируются статьями 44-48 ЖК РФ. Такого мнения придерживался как ранее существовавший Высший Арбитражный Суд РФ, так и существующий Верховный Суд РФ.

ПЕРВАЯ ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ АНАЛОГИИ ЗАКОНА

Как правило, управляющую компанию для оказания коммунальных и иных сопутствующих услуг собственникам навязывает застройщик. Между собственниками и такой управляющей компанией нередко возникают споры, которые они вынуждены разрешать в судебном порядке. Так, бизнес-центр «Купеческий двор» (Ростов-на-Дону) в 2010 году выиграл судебный процесс, в котором суд подтвердил легитимность проведенного собрания и право собственников на смену формы управления зданием. В этом деле аффилированная с застройщиком управляющая компания оспаривала возможность применения Жилищного кодекса РФ к взаимоотношениям собственников бизнесцентра. Это было первое судебное решение, в котором спор об управлении нежилым зданием рассматривался в арбитражном суде согласно нормам Жилищного кодекса РФ. Суд мотивировал решение Постановлением Пленума ВАС РФ № 64. Апелляционный суд также полностью поддержал доводы суда первой инстанции о возможности применения норм Жилищного кодекса РФ по аналогии и правомочности общего собрания.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Применение аналогии закона усматривается во многих судебных решениях. Вот их небольшой перечень:

В решении Арбитражного суда Свердловской области от 19.04.2016 по делу N А60-52474/2015 суд указал прямо:

«Абзацем третьим пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» предусмотрено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства».

В Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 07.08.2015 N Ф09-5861/15 по делу N А60-53557/2014 суд указал:

«При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что принятие решений независимо от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в здании ставит собственников помещений в неравное положение и нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства как нормы регулирующего сходные отношения».

В Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 15.07.2015 N Ф10-1655/2015 по делу N А35-5554/2014 суд указал:

«При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании в силу закона.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. По решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества.

В силу п., п. 1, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к возникшим между сторонами отношениям подлежат применению по аналогии соответствующие нормы Жилищного кодекса РФ о принятии решений собственниками помещений многоквартирного жилого дома, закрепляющие особый порядок принятия таких решений.

В Постановлении ФАС Московского округа от 20.09.2012 N А40-121423/11-136-700 суд указал:

«Суд посчитал возможным применить нормы ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ о том, что собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом; решением общего собрания собственников помещений способ управления может быть изменен в любое время; решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме».

АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Приведенные судебные решения далеко не единственные. Аналогичного применения норм ГК РФ и ЖК РФ по отношению к нежилым зданиям придерживаются и другие суды, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС № 64. Суды уверенно оперируют статьями 44-48 ЖК РФ применительно к нежилым зданиям.

Кроме того, в последнем из приведенных решений суд пошел дальше и применил по аналогии ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ: «…собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом; решением общего собрания собственников помещений способ управления может быть изменен в любое время; решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме…»

КОНТРОЛИРУЮЩИЙ ОРГАН

Как уже было сказано ранее, пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» прямо говорит: «В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ».

Таким образом, право создать ТСН у собственников нежилых помещений есть, отношения между ними строятся в рамках ГК и конкретных статей ЖК.

Статья 20 ЖК РФ (Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль) будет распространяться на данные отношения, если ТСН будет создано в порядке ст. 44-48 ЖК и соответственно в части создания, соблюдения требований устава и порядка проведения общего собрания собственников, их будет проверять, в том числе и Госжилинспекция.

Контрольные полномочия Госжилинспекции над ТСН в жилых и нежилых домах:

• контроль за соблюдением управляющими организациями правил содержания общего имущества, порядка предоставления коммунальных услуг;
• проверка правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании ТСЖ (ТСН);
• проверка соответствия устава ТСЖ (ТСН) и внесенных в него изменений требованиям законодательства Российской Федерации;
• проверка правомерности избрания общим собранием членов ТСЖ (ТСН) председателя правления и других членов правления ТСЖ (ТСН);
• проверка правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, решения о выборе юридического лица или индивидуального предпринимателя в целях заключения договора управления многоквартирным домом, правомерность утверждения условий такого договора и его заключения.

Что же это такое? К помещениям ТСЖ следует относить объекты, состоящие на его балансе, но не находящиеся в личном владении членов организации. Помещение относится к товариществу в случаях, если оно:

Существует чёткое разграничение между имуществом владельцев жилья и собственностью жилтоварищества. Жильцы не отвечают своим имуществом за неправомерное использование общего имущества, а помещениями ТСЖ можно распоряжаться посредством общего собрания.

Что принадлежит организации в многоквартирном доме?

Пустующие помещения правление может сдавать в аренду под торговые и иные площади или под рекламные щиты. Строительство новых помещений также подразумевает последующую передачу их в аренду для получения дохода.

СПРАВКА! Объекты могут быть сданы в аренду по решению руководящих органов жилтоварищества только в том случае, если заключаемое арендное соглашение не нарушает права и интересы проживающих в доме собственников квартир (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Статья 36 пункт 4 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Получать доход от эксплуатации общей недвижимости можно, организуя подсобные помещения и мастерские для штатных сотрудников, занимающихся ремонтом имущества владельцев квартир на коммерческой основе.

Как заключить договор о сдаче в аренду общих площадок?

Для получения дополнительного дохода от сдачи в аренду общих помещений, необходимо:

1. определить перечень помещений ТСЖ, которые можно сдавать в аренду;
2. установить будущую арендную плату;
3. представить на общем собрании проект аренды;
4. после утверждения проекта голосованием осуществить поиск потенциальных арендаторов;
5. провести с арендаторами переговоры и заключить соглашения;
6. зарегистрировать договор аренды в органах Росреестра .

В первую очередь необходимо проверить помещения, находящиеся на балансе жилтоварищества, их состояние и документацию. Важно убедиться в наличии:

При отсутствии последнего документа сдать в аренду любую площадь будет невозможно. Если пустующая недвижимость находится на территории ТСЖ, но не принадлежит ему, то необходимо оформить на неё права, обратившись с имеющимися документами на данные площади в органы Росреестра.

К документам необходимо приложить справку из кадастровой палаты о границах земельных наделов, прилегающих к домам жилтоварищества.

ВАЖНО! Если после создания товарищества часть помещений, находящихся на его территории, обладает признаками общего имущества, но продолжает использоваться третьими лицами, правление вправе принудить такие лица освободить помещения или установить арендную плату.

После подготовки помещений необходимо провести маркетинговые исследования, которые помогут определить среднерыночную стоимость аренды объектов данного типа и сезонную динамику такой стоимости.

Для составления арендного соглашения лучше взять типовой договор и изменить его под конкретные обстоятельства. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

На собрании следует представить проект хозяйственной деятельности от сдачи в аренду помещений, с перечислением предполагаемых доходов и направлений их использования (например, на погашение задолженностей перед поставщиками ресурсов или на благоустройство территории).

Общее собрание может как утверждать размер арендной платы и заключение договора с конкретным арендатором или рекламодателем, так и поручать эту деятельность правлению, привлечённому управляющему или подрядной организации (в случае крупных жилтовариществ с большим количеством помещений, сдаваемых в аренду).

СПРАВКА! В большинстве жилищных товариществ на общем собрании принимаются верхние и нижние границы размера арендной платы, в пределах которой правление назначает цену конкретному арендатору по итогам переговоров.

Данная мера необходима, чтобы обезопасить владельцев общего имущества от опрометчивых действий правления, не созывая при этом собрание для подписания каждого договора.

Если договор заключается на срок от одного года, его необходимо регистрировать в органах Росреестра. Для регистрации члену правления, заключившему договор, следует обратиться в Росреестр со следующими документами:

Договор регистрируется в течение пяти рабочих дней. Чтобы не регистрировать арендное соглашение, необходимо заключать его на срок 11 месяцев и меньше.

Для законности получаемых доходов председатель жилтоварищества или его бухгалтер должен ежегодно до начала апреля подавать отчёт о полученных арендных доходах в налоговую службу и уплачивать налоги на прибыль.

Как происходит обслуживание коллективных объектов пользования?

Выполнение работ по обслуживанию общего имущества организуется правлением товарищества и может осуществляться:

• силами членов ТСЖ;
• штатными работниками;
• привлекаемыми организациями.

Участники жилтоварищества, при наличии соответствующей квалификации, могут выполнять ремонтные работы в зданиях на условиях совмещения. Если жилищная структура большая и включает в себя несколько домов, то для обслуживания общей собственности содержится штат постоянных сотрудников (электриков, сантехников и т.д.), которые выполняют текущие работы по мере необходимости.

Если работы носят временный или сезонный характер (например, озеленение территории или капитальный ремонт) то для их проведения заключается договор с подрядной фирмой.

СПРАВКА! Определение размера взносов жильцов-членов ТСЖ и порядок сбора таких взносов находится в компетенции собрания участников жилтоварищества и решается голосованием (ч. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

После определения размера обязательных взносов сотрудники бухгалтерии направляют владельцам квартир по почте квитанции для оплаты. Плата за текущий ремонт является частью платы за жильё (п. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Оплата содержания и ремонта общего недвижимого имущества является обязанностью собственника жилого помещения, согласно части 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ .

Обязанность владельца квартиры уплачивать взносы на проведение капитальных ремонтных работ возникает у собственника, начиная с восьмого месяца владения жильём, но власти субъекта федерации вправе установить более ранний срок оплаты.

Заключение

Итак, к помещениям, находящимся во владении жилищного товарищества, относятся все объекты недвижимости, не находящиеся в личном владении граждан и расположенные внутри границ территории ТСЖ. Такие помещения могут использоваться в качестве подсобных для персонала ТСЖ или сдаваться в аренду для получения прибыли, направляемой на обслуживание общего имущества и коммунальные расходы, позволяя уменьшить обязательные взносы членов жилтоварищества.