Investuoti į nekilnojamąjį turtą be pinigų. Kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą ir ar tai verta? Įsigykite butą pradinėje statybos stadijoje ir parduokite pridavus namą eksploatuoti

Investuoti į nekilnojamąjį turtą be pinigų, t.y. kaip gauti pajamų ar įsigyti nekilnojamojo turto be pradinio įnašo. Taip pat apsvarstysime, kokios investicijos į nekilnojamąjį turtą yra pelningesnės.

Investuojant į nekilnojamąjį turtą dažniausiai suprantamas buto pirkimas ir jo nuoma.

Daugeliui toks klausimo pareiškimas, o tiksliau jo sprendimas, yra nerealus. Siūlau apsvarstyti visas galimybes ir išsamiau panagrinėti kambarius, kaip pelningiausius ir įmanomiausius pradiniame žingsnyje investuojant į nekilnojamąjį turtą.

Apie tai, kodėl apsimoka investuoti pinigus į nekilnojamąjį turtą, mus įtikino pavyzdžiai straipsnyje „“ ir kur galima rasti pigiausią nekilnojamąjį turtą, sužinojome iš straipsnio „“.

Investavimas į nekilnojamąjį turtą be pinigų: galimybės, būdai

Išsinuomoti butą

Kasdien nuomodamiesi butą galite uždirbti daugiau pinigų nei nuomodamiesi butą kas mėnesį, tačiau toks požiūris pareikalaus iš jūsų daugiau laiko. Jūs būsite gana tvirtai įtrauktas į šį procesą.

Net jei surasite valdymo įmonę, rizika vis tiek išliks. Kas dažniausiai nuomoja butus: verslo keliautojai, studentai, turistai.

Renkantis svečius verta būti atsargiems, apie tai jau išsamiai pasakiau straipsnyje „“. Tai yra, gali būti, kad jūs galite atvykti į butą ir rasti neblaivius peštynes, piktus kaimynus, duodančius paaiškinimus policijai... ir kaltas bus tas, kuriam patikėjote tvarkyti buto nuomą.

Tuo pačiu metu neišvengiama konsultacijų ir vėl teks ieškoti vadovo arba patys užsiimsite buto nuoma.

Valdymo įmonė padės nustatyti nuomininko patikimumą ir paruošti kompetentingą sutartį, o svarbiausia, kad išvykstant įsitikins, kad bute viskas tvarkoje.

Buto nuoma kas menesi

Jei radote (ar radote) visai padorius nuomininkus, tuomet jums garantuotos mėnesinės ir stabilios pajamos.

Tuo atveju, jei pasinaudojote hipoteka ir dauguma suma buvo paimta kreditu tada pajamos bus arba minimalios,arba jos visai nebus.Butas atsipirks su pagalba iš kotedžas nuomojamas – mėnesinės įmokos „suvalgys“ jūsų pajamas.

Gali atsitikti taip, kad galite išvis negauti pajamų, o galbūt ir papildomai sumokėti bankui iš kito pinigų šaltinio.

Buto nuoma pagal kambarį: kas mėnesį ir kasdien

Bendros pajamos su šia galimybe yra didesnės nei nuomojantis butą vienam nuomininkui, tačiau tuo pačiu gali kilti problemų ieškant ilgalaikių nuomininkų.Čia taip pat daugiau laiko reikės skirti kambarių nuomos bute klausimams.

Nes pagrindiniai nuomininkai bus studentai arba lankytojai, tuomet apyvarta bus stabili. Apie buto nuomos privalumus ir trūkumus išsamiau papasakojau straipsnyje „“ - būtinai perskaitykite jį, kad susidarytumėte išsamų supratimą apie tai, kas yra pavojuje.

Tai jau gana visavertis verslas, pagrįstas pinigų investavimu į nekilnojamąjį turtą. Arba galite naudotis paslaugomis valdymo įmonė mažiau dalyvauti biurokratijoje dėl buto priežiūros, valymo, apsaugos ir nuomininkų apgyvendinimo.

Ši parinktis taip pat gali būti vadinama mini viešbučiu. Jis tinka tiems butams, kurie anksčiau buvo komunaliniai butai. Tinka įprasti 3-4 kambarių butai su atskirais kambariais.

Štai pasirinkimai: išsinuomoti kambarį arba lovą.Mėnesinis vis dar yra pelningesnis ir mažiau varginantis nei kasdien.

Kaip tu gali?

Pirkite kambarį komunaliniame bute apie 22 kv. m, padalinti į 2 kambarius po 10 metrų ir išnuomoti kaip du pilnus kambarius. Tinka ir sekcinis bendrabutis, kuriame nuomojantis kambarį galima padaryti tą patį, kaip ir su komunaliniu butu, jei leidžia aikštės.

Tokiu atveju galite išsinuomoti du kambarius, tačiau už šiek tiek mažesnę nei rinkoje kainą – taip užsitikrinsite nuolatinį norinčių išsinuomoti butą antplūdį ir norimą pelną.

Jei nėra galimybės nusipirkti didelio kambario ir vėliau jį padalinti, išsinuomokite vieną kambarį - turėkite kantrybės ir pradėkite nuo mažo :)

Kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą be pinigų: kambariai

Pradėti investuoti į nekilnojamąjį turtą galite nusipirkę kambarį su hipoteka. Kaip? Nekilnojamojo turto rinkoje parduodamų kambarių yra pakankamai, pavyzdžiui, per 1 milijoną rublių.

Su savininku galėsite derėtis iki 10 proc., t.y. 100 tūkst.. Tada vertintojas įvertina šį kambarį 1150 tūkstančių rublių ir jūs gaunate 250 tūkstančių rublių skirtumą, kaip pradinį įnašą.

Jei neturite oficialaus darbo, vadinasi turite draugų ir giminaičių, kurie gali padėti oficialiai įsidarbinti – ieškantys, tegul susiranda :)

Vienintelis įspėjimas (kaip be jų :)) - pajamos iš kambario nuomos gali ir, kaip rodo praktika, bus mažesnės nei suma, kurią reikia sumokėti už 1-3 tūkstančių rublių paskolą. Jei to nebijote, tada ši kambario įsigijimo ir išpirkimo galimybė kaip tik jums.

Pirkimo-pardavimo sutartyje suma, už kurią perkamas kambarys, neturėtų viršyti 1 milijono rublių.

Gali susidaryti ir kita situacija, kai parduodant Jūsų perkamą patalpą reikalingas kitų savininkų sutikimas. Praktiškai gali būti sunku gauti sutikimą, tada savininkai nesusisiekia, tada jų nėra mieste – priežasčių labai daug.

Tenka prijungti notarą, rašyti laiškus ir laukti 30 dienų, sandoris vėluoja, laikas bėga. Tačiau kambario pirkimo klausimą galite išspręsti daug greičiau.

Kaip? Pardavėjas gali jums duoti 1/100 dalį savo kambaryje, tada jūs, kaip bendraturtis, išpirksite iš jo plieno akcijas.

Tada pagal tą pačią schemą įsigyjate antrą, trečią ir vėlesnius kambarius. Tada šį turtą galima parduoti ir perkelti į didesnį – pirkti butus ir komercinis nekilnojamasis turtasįskaitant.

kaimo valda

Galima nuomotis vasarą kaimo namas ypač jei jis yra prie ežero. Vasaros atostogos, Naujieji metai ir tt Tiesą sakant, tai gali būti nelabai pelninga, o nusidėvėjimas taip pat gali būti gana didelis - jie pailsės, ką nors sumuš, sulaužys, nuplėš ir pan.

O tu viską darei dėl savęs ir su meile... apskritai nelabai malonu.

Jei mes kalbame apie priemiesčio nekilnojamojo turto nuomą dieną, tada jo kaina svyruoja nuo 3000 iki begalybės, priklausomai nuo regiono ir sezoninio laikotarpio.Nepamirškite, kad pasirinkę šią parinktį turite atsižvelgti į nusidėvėjimo koeficientą ...

Komercinių patalpų pasirinkimas

Paprastai tokio komercinio nekilnojamojo turto pelningumas nebus daug didesnis nei užstatas, kurį galima gauti iš banko.Palyginimui, jei užstatas šiandien jums atneša nuo 8 iki 9% per metus, tai toks kambarys - nuo 13%. Išsamiau apie komercinio nekilnojamojo turto pasirinkimą kalbėjome straipsnyje „“.

Sugalvojome, kaip investuoti pinigus į nekilnojamąjį turtą be pradinio kapitalo. Dabar žinote, kur galite investuoti pinigus į nekilnojamąjį turtą, žinote, kaip tai padaryti pagal konkretų pavyzdį. Likusi dalis – tik tavo noras su galimybe atitrūkti nuo kėdės :)

Linkiu sėkmės!

Analizės centro „Nekilnojamojo turto rinkos rodikliai“ ekspertai įvertino pagal jų pelningumą ir rizikingumą įperkamiausius ir labiausiai paplitusius investavimo į nekilnojamąjį turtą būdus.

1 būdas. Išsinuomokite kambarį. Kadangi nekilnojamasis turtas dabar yra nepigus įsigijimas, ne visi gali į jį investuoti. Taigi geriausias variantas yra pirkti ne visą butą, o jo dalį, tai yra kambarį. Sostinėje toks pirkinys kainuos apie 50 tūkstančių dolerių. Esant vidutinėms nuomos kainoms, šie pinigai jums grįš po 5-10 metų, tai yra pajamos bus 10-20% per metus. Tai yra daug didesnė už viso buto nuomos pajamas (apie 5% per metus), o butas kainuoja daug daugiau – 160-200 tūkstančių dolerių.

2 būdas. Pirkite žemę. Kaina čia yra daug mažesnė - nuo 2 tūkstančių dolerių už sklypą. Tačiau tai gana rizikingas ir ilgainiui brangus investavimo būdas. tinkama žemė jį sunku rasti ir privatizuoti, o nuolatinio pelno tai negarantuoja. Tačiau yra tikimybė, kad artimiausiu metu sklypai aplink miestus smarkiai pabrangs (15-20%) dėl kotedžų statybos plėtros. Taip, ir nebūtina leisti pinigų žemės priežiūrai - išlaikyti ją tinkamos būklės, pavyzdžiui, butą, remontuoti ir mokėti už būstą ir komunalines paslaugas, pavyzdžiui - tai nėra būtina.

3 būdas. Tapkite akcininku. Prieš keletą metų perkant butą namo statybos etape buvo galima sutaupyti iki 30% jo kainos. Dabar situacija pasikeitė – kūrėjai stengiasi parduoti savo produktą ta pačia kaina visuose jo kūrimo etapuose, tai yra akcininkai negali sutaupyti. Tačiau analitikai mano, kad sudėtingoje situacijoje, į kurią statybininkai atsidūrė krizė, kūrėjai pradės teikti dideles nuolaidas „antriniam“ – iki 15%. Atitinkamai, kai jūsų butas bus baigtas ir baigtas, galite jį parduoti brangiau nei nusipirkote.

DĖMESIO! Visi esame pakankamai girdėję apie apgautų akcijų savininkų istorijas. Todėl ir be analitikų nesunku suprasti, kad investuoti pinigus į „antrinį“ verslą yra rizikingas verslas.

4 būdas. Pirkti būsto pažymėjimą. Būsto pažymėjimas – tai popierius, patvirtinantis Jūsų nuosavybės teisę į tam tikrą gyvenamąją erdvę statomame name, o šis plotas gali siekti iki 1 kvadratinio metro. Pabaigus namą, sertifikatą galėsite išsikeisti arba į atitinkamą pinigų sumą (baigus statyboms kaina padidės), arba į butą - žinoma, su papildomu mokėjimu jau už naują kainą. Kaip ir bendra statyba, šis metodas leidžia sutaupyti „antrinės“ ir „pagrindinės“ kainos skirtumą.

DĖMESIO! Jeigu nesiruošiate perparduoti pagal sertifikatą įsigyto ploto, o norite jame apsigyventi, toks būdas net rizikingesnis nei bendra statyba. Nes toli gražu neaišku, kad name bus butas, atitinkantis jūsų sertifikatus. Be to, statybos yra ilgas procesas, o artimiausiu metu nekilnojamojo turto kainos Rusijoje gali smarkiai kristi. Taigi geriausiu atveju sertifikatą galite parduoti už tai, už ką jį nusipirkote. Kita vertus, infliacija jūsų pinigų nesuvalgys.

5 metodas. Investuokite į uždarus nekilnojamojo turto investicinius fondus. Tai gana naujas įrankis Rusijai. Tai leidžia investuoti beveik bet kokią sumą ir gauti iš jos dividendus. Akcininko valdymo schema yra visiškai skaidri, o pelningumas siekia iki 100% per metus. Tačiau dabartinėmis krizės sąlygomis šis skaičius gali būti gerokai mažesnis, o investicijų grąža netrumpa – mažiausiai 3 metai. Kadangi pinigus iš investicinio fondo galite atsiimti ne anksčiau kaip šiuo laikotarpiu.

6 metodas. Investuokite į užsienio investicinius fondus. REIT (Real Estate Investment Trust) yra mūsų uždarų nekilnojamojo turto investicinių fondų užsienyje analogo pavadinimas. Visos lėšos, investuotos į REIT, patenka į nekilnojamąjį turtą skirtingos salys, kuri leidžia galimus nuostolius vienoje rinkoje kompensuoti pelnu kitoje. Pajamingumas, lyginant su vietiniais investiciniais fondais, nėra labai didelis, tačiau užsieniniams jis reikšmingas – 5-7% per metus. Minimali investicija į investicinį fondą yra 1-3 tūkstančiai dolerių.

DĖMESIO! Analitikai tokį investavimo būdą laiko pelningiausiu – atsižvelgiant į labai mažą riziką ir gana didelį pelningumą.

7 būdas. Įsigykite butą užsienyje. Pastaruoju metu žiniasklaidą užplūdo žinia, kad Rusijos milijonieriai perka vilas arba Ispanijoje, arba Londone, ar dar kur nors. Nenuostabu: milijonieriai paprastai nėra kvaili žmonės ir žino, kad nekilnojamasis turtas Europoje yra daug pigesnis nei, pavyzdžiui, Maskvoje. Susitelkę į galias, žmonės galvoja, kad pardavus vidutinį dviejų kambarių butą sostinėje, galima nusipirkti namą Ispanijoje ir už likusius pinigus ilgai gyventi laimingai.

Tačiau iš tikrųjų viskas nėra taip paprasta. Pirma, dokumentų tvarkymas perkant kvadratinius metrus užsienyje yra ilga ir sudėtinga procedūra. Antra, daugelis Europos nekilnojamojo turto rinkų dabar krenta ir artimiausiais metais greičiausiai nepakils. Taigi perparduoti (ir apskritai parduoti) pirkinį yra pelninga, vargu ar pavyks. Trečia, apatinė investicijų riba yra aukšta – nuo ​​100 tūkstančių iki 300 tūkstančių dolerių. Ketvirta, jūs turite sumokėti už įsigyto buto ar namo išlaikymą – valstybei mokesčių ir komunalinių paslaugų už jų paslaugas forma. O Europoje ir JAV šie skaičiai bus daug didesni nei Rusijoje.

8 būdas. Pirkite žemę užsienyje. Tai daug pigiau. Apatinė investicijų riba – 15 tūkstančių dolerių. Taip, ir pelningiau – perparduokite svetainę po to, kai nori ką nors joje pastatyti, galite 20–25% brangiau. Tačiau dabar tai per daug rizikinga: nekilnojamojo turto, taigi ir žemės, paklausa Europoje ir JAV gana maža.

Daugelis žmonių turi tam tikrą sumą nemokamai Pinigai dažnai susiduria su savo pelningos investicijos klausimu. Vienas iš paprastus būdus yra nekilnojamojo turto pirkimas. Tokia investicija, kaip taisyklė, nereikalauja specialių žinių ir įgūdžių. Tačiau, atsižvelgiant į ekonomikos krizę, daugelis ekspertų abejoja tokių investicijų pelningumu. Ar šiandieninėje realybėje apsimoka investuoti į nekilnojamąjį turtą? Kaip tai gerai ar blogai - suprasime šiandieniniame straipsnyje.

Privalumai investuojant pinigus į nekilnojamąjį turtą

Nekilnojamas turtas laikomas vienu mažiausiai rizikingų investavimo galimybių. Net jei jis praranda vertę ekonominio nuosmukio metu, vėlesnėje pakilimo fazėje šie nuostoliai bus kompensuoti. Taigi ilgalaikėje perspektyvoje nekilnojamojo turto vertė dažniausiai pakyla, o didelio nuvertėjimo rizika yra palyginti nedidelė.

Jei kalbėsime apie hipotekos kėlimą, tada tokia operacija bus pelninga tik tuo atveju, jei gausite paskolą Rusijos rubliais. Geriau imti, kai yra galimybė savo lėšomis apmokėti bent 50% kainos.. Tada galite tikėtis, kad pajamos iš nekilnojamojo turto ir infliacija padengs skolos aptarnavimo išlaidas.

Investavimo į nekilnojamąjį turtą trūkumai

Turtas turi mažas likvidumas. Esant neatidėliotinam poreikiui, greitai atsiimti kapitalą galima tik tada, kai kaina yra gerokai sumažinta, palyginti su vidutine rinkos kaina. Paprastai kalbame apie bent 10% skirtumą.

Kitas investavimo į nekilnojamąjį turtą trūkumas yra aukštas įėjimo slenkstis, tai yra, reikia turėti gana didelę pinigų sumą. Ši parinktis netinka tiems, kurie nori investuoti nedidelį kapitalą su galimybe investuoti.

Įrenginių priežiūra reikalauja išlaidų. Jei tam tikru metu butas nėra nuomojamas, grynąsias išlaidas, susijusias su komunalinių mokesčių mokėjimu, padengia savininkas.

Egzistuoja visiško objekto praradimo rizika dėl jo sunaikinimo, pavyzdžiui, gaisro. Čia galite maksimaliai apsisaugoti sudarant draudimo sutartį su gerą reputaciją rinkoje turinčia bendrove.

Prieš sudarant sandorį verta dėti visas pastangas patikrinti buto teisinį grynumą. Jeigu pirkimo-pardavimo sutartis dėl kokių nors priežasčių teisme pripažįstama negaliojančia, tuomet atgauti pinigus gali būti labai sunku.

Investuoti į nekilnojamąjį turtą: kas dabar pelninga?

Lengviausias būdas užsidirbti pajamų yra perka butą, o paskui išnuomoja. Galite nusipirkti nedidelį butą perspektyviame mieste, rajone su gera infrastruktūra ir susisiekimu. Toks būstas visada yra paklausus: pajamų ir išlaidų santykis tokiems objektams gali būti labai geras. Rizika kyla tik dėl galimos žalos turtui.

Didelės pajamos gali atnešti buto įsigijimą statybos etape su vėlesniu jo pardavimu po paleidimo. Pajamos priklausys nuo to, kokiame statybos etape investuoti pinigus: kuo anksčiau, tuo pirkinys kainuos pigiau. Tokia investicija reikalauja mažiau laiko nei nuoma: nusipirkau butą ir po kelerių metų jį pardaviau. Tačiau kyla pavojus, kad būstas niekada nebus baigtas. Dėl to investuotojas ne tik negaus pelno, bet ir patirs didelių nuostolių.

Naują pastatą taip pat galima pelningai išnuomoti, tokio buto kaina visada bus didesnė nei vidutinė rinka. Tačiau tuo pačiu metu jūs turite suprasti, kad daugeliu atvejų savininkas gaus butą su „plikomis“ sienomis ir pareikalaus daug investicijų kad ji būtų geros gyvenimo sąlygos.

Geros pajamos gali atnešti komercinį nekilnojamąjį turtą, tačiau į objekto pasirinkimą reikia žiūrėti labai atsargiai. Objektas turi būti tokioje vietoje ir turėti tokį specifikacijas kad būtų kuo įdomiau daugiau nuomininkų. Be to, tokia investicija reikalauja laiko sąnaudų, susijusių su objekto priežiūra. Galite šias funkcijas perduoti valdymo įmonei, tačiau tada objekto pelningumas sumažės.

Klausimas nusipelno ypatingo dėmesio investuoti į nekilnojamąjį turtą užsienyje. Toks pirkinys reikalauja daugiausiai pasiruošimo. Jei nėra gero atskirų šalių nekilnojamojo turto rinkos išmanymo, taip pat gerų teisinių žinių, tuomet geriau kreiptis į tuo besispecializuojančius specialistus. Kai pagrindinis pirkimo tikslas yra nuoma, tuomet pirmiausia reikėtų atkreipti dėmesį į miestus, kurie yra išsidėstę prie jūros ar vandenyno pakrantėse. Miestai su dideliu verslo aktyvumu visada buvo laikomi perspektyviais.

Taigi, investuoti į nekilnojamąjį turtą yra geras pasirinkimas tiems, kurie turi gana didelį kapitalą, yra pasiruošę ilgalaikei investicijai ir tai, kad greitai atsiimti lėšas be didelių nuostolių nepavyks. Be to, tokia investicija reikalauja bent minimalių žinių apie būsto nuomos rinkos būklę. Kada Mes kalbame apie komercinį nekilnojamąjį turtą ar būstą užsienyje, tuomet operacijai reikės kruopštaus tyrimo ir specialistų įtraukimo. Tai sumažins riziką iki minimumo ir gausite maksimalias įmanomas pajamas šiandieninėmis ekonominėmis sąlygomis.

Jei nuspręsite atlikti nedidelę apklausą tarp savo draugų, pažįstamų ir artimųjų, kurie neturi žinių ir patirties investavimo srityje, užduokite jiems klausimą: “ Koks, jūsų nuomone, yra geriausias būdas investuoti pinigus?“, tada greičiausiai 90% jų atsakys:“ Nekilnojamasis turtas».

Investuoti į nekilnojamąjį turtą žmonės taip mėgsta dėl savo paprastumo ir patikimumo. Jie aplinkui mato gyvus pelno gavimo pavyzdžius: kažkas pardavė butą, kurį paveldėjo, kažkas pirmame aukšte esantį butą pavertė komerciniu nekilnojamuoju turtu ir išnuomoja biurams.

Tačiau tai yra žmonių, kurie nėra nusimanantys investuoti, nuomonė. Dabar pažiūrėkime į šį pinigų investavimo būdą patyrusio investuotojo požiūriu.

Uždarbis iš nekilnojamojo turto: nuoma ar pardavimas?

Nekilnojamojo turto srityje yra tik 2 pajamų rūšys:

• Išpardavimas. Spekuliacinės pajamos: pirkta pigiai, parduota brangiai.
• Nuoma. Objekto nuoma ilgalaikei arba trumpalaikei nuomai.

Spekuliacinės pajamos iš nekilnojamojo turto.

Yra nuomonė, kad nekilnojamojo turto kainos nuolat auga, tad jei objektą perkate dabar, tai po kurio laiko jį bus galima parduoti brangiau. Tačiau iš tikrųjų kaina nebūtinai kils.

Maskvos gyvenamojo nekilnojamojo turto kvadratinio metro kainos dinamika rubliais.

Grafike matyti, kad per pastaruosius kelerius metus vieno kvadratinio metro kaina Maskvoje rubliais šiek tiek išaugo. O jei pažiūrėtumėte į statistiką doleriais, pamatytume, kad ji labai atpigo. O tai reiškia, kad tie, kurie investavo į Rusijos nekilnojamąjį turtą užsienio valiuta, iki 2016 m.

Maskvos gyvenamojo nekilnojamojo turto kvadratinio metro kainos dinamika doleriais.

Apskritai, yra nekilnojamojo turto tipas, kuris nuvertėja mažiausiai – tai ekonominės klasės būstas. Tokių objektų paklausa visada didelė, net ir krizės metu, kai prabangus nekilnojamasis turtas atpigina.

Todėl investuotojai nori pirkti objektus žemesnę nei rinkos vertę, o vėliau parduoti kuo greičiau už rinkos kainą.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą ir pajamos iš nuomos.

Toks uždarbio iš nekilnojamojo turto objektų būdas yra labai populiarus. Žmonės perka butus ar biurus, juos nuomoja ir gauna pasyvias pajamas.

Tačiau iš tikrųjų tai nėra taip pelninga, kaip jie galvoja. Pavyzdžiui, vidutinė ilgalaikės investicijos į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą grąža yra nuo 6% iki 10% per metus.

Todėl žmonės, investuojantys į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, stengiasi pajamingumą padidinti iki 30-40% per metus, taikydami tokius metodus: protingai renkasi būsto vietą, perka turtą pigiau nei rinkoje, pasitelkia įsilaužimus, padedančius padidinti. pajamų iš vieno turto.

Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto kainos Maskvoje ir Sankt Peterburge tokios didelės, kad įsigyjant ilgalaikę nuomą per metus galima gauti apie 6 proc. Tačiau vos nuvykus į regioną santykis „objekto kaina / nuomos kaina“ tampa pelningesnis investuotojui. Jau dabar iš objekto regione per metus galima uždirbti iki 10 proc.

Toliau aptarsime kitus metodus.

Kaip pigiai nusipirkti? Pelninga investicija į nekilnojamąjį turtą.

• Be remonto.

Objektai be remonto arba remontas, kuris nebuvo atliktas nuo Brežnevo laikų, yra pigesnis. Pasirodo, kad, pavyzdžiui, apsimoka imti „pliką“ butą ir jame daryti „investuotojo“ remontą, nei pirkti butą su remontu.

Butas nerenovuotas.

Daugelis žmonių pageidauja patys atlikti remontą tokiose patalpose, taip sutaupydami dar daugiau pinigų.

• Nauji pastatai.

Objektą statomame name galite įsigyti už 30% mažesnę nei rinkos kainą. Tokie objektai gali būti parduodami paleidus eksploatuoti, gaunant pelną iki 1/3 pradinės investicijos, arba išnuomojami.

Statomas daugiabutis namas.

• Nebaigtas.

Manau, kad judėdamas savo mieste dažnai pamatai objektus, kurių konstrukcijos sustingusios. Priežastys gali būti įvairios: baigėsi pinigai, atsirado pelningesnių projektų, atsirado nesutarimų tarp savininkų ir pan.

Nebaigtas statyti turtas.

Neretai tokie pakabinami daiktai yra savitas svoris savininkams, kurie neprieštarautų jų parduoti net ir už labai mažą kainą. Todėl tokį turtą galima nusipirkti ir užbaigti savarankiškai.

• Konfiskuotas ir įkeistas nekilnojamasis turtas.

Dažnai bankai konfiskuoja skolininkų turtą, o vėliau jį parduoda už sumažintą kainą. Toks turtas yra ne tik automobiliai ir kita įranga, bet ir nekilnojamasis turtas.

Kadangi bankui reikia kuo greičiau parduoti objektą, kad atgautų lėšas, išleistas nesąžiningam skolininkui, kaina nustatoma mažesnė už rinkos kainą. Šį turtą gali įsigyti bet kas.

5 įsilaužimai investuojant į nekilnojamąjį turtą.

• Skaldyk ir valdyk.

Viena iš labiausiai paplitusių pastarojo meto pelningumo didinimo strategijų – vieną objektą skaidyti į mažesnius ir nuomoti kiekvieną atskirai. Taigi tai pasirodo daug pelningiau.

Pavyzdžiui, dažnai vienas vieno kambario butas paverčiamas dviem studijomis, o tai padidina pajamas 50-70%. Pasirodo, įėjęs pro duris iš įėjimo, žmogus patenka į prieškambarį, kuriame yra durys į dvi studijas.

Šis metodas tampa labai paplitęs, todėl kuriamos įmonės, kurios specializuojasi tokiame pertvarkyme. Jie padeda sukurti kelis vonios kambarius ir pertvarkyti.

Studijos tipo butas.

Tuo pačiu principu kotedžai ir miesto namai skirstomi į studijas. Po pertvarkos jie pradeda atrodyti kaip nakvynės namai ar svečių namai. Šis formatas labai populiarus tarp nuomininkų, nes leidžia sutaupyti būstui.

Tą patį galima padaryti ir su komerciniu nekilnojamuoju turtu. Dažnai nekilnojamojo turto savininkai didelę erdvę padalija į kelis nedidelius biurus. Dėl to paaiškėja, kad nuomotis kelis nedidelius biurus yra pelningiau nei vieną didelį.

Tačiau šis būdas turi ir trūkumą – tenka ieškoti daugiau nuomininkų.

• Papildymai ir plėtiniai.

Profesionaliai į nekilnojamąjį turtą investuojantys žmonės supranta, kad kiekvienas kvadratinis metras turi būti išnaudotas. O pratęsimų ir plėtinių pagalba galite padidinti objekto filmuotą medžiagą.

Priestatas gyvenamajame name.

Neretai galima pastebėti, kaip butų savininkai sujungia kambarį su balkonu arba laužo pertvaras tarp kambario ir virtuvės, taip gaudami papildomų kvadratinių metrų.

• Subnuoma.

Yra keletas strategijų, kaip užsidirbti pinigų iš ne nekilnojamojo turto, kuris nepriklauso jūsų. Galite išsinuomoti gyvenamąjį turtą ilgalaikei nuomai ir trumpesniam laikui. Pavyzdžiui, išsinuomokite butą ilgam laikui ir išnuomokite jį kasdien. Turėdami gerą apkrovą, galite susigrąžinti nuomą ir gauti pelno.

Tas pats principas galioja ir komerciniam nekilnojamajam turtui. Pavyzdžiui, galite išsinuomoti biurą ilgam laikui ir išsinuomoti „biuras valandai“ formatu.

• Iš gyvenamojo į negyvenamą ir atvirkščiai.

Dažnai nutinka taip, kad kai kurių objektų neapsimoka nuomotis pagal paskirtį. Todėl jie perkeliami iš gyvenamųjų į negyvenamuosius ir atvirkščiai.

Pavyzdžiui, butą pirmame aukšte nepalankioje padėtyje esančioje vietovėje kartais labiau apsimoka pakeisti negyvenamoms patalpoms ir tegul jis naudojamas kaip verslininkų biuras.

Dažnas negyvenamojo turto perkėlimo į gyvenamąjį atvejis yra nakvynės namų ir viešbučių kūrimas iš įvairių rūšių komerciniai objektai.

• Statyba nuo nulio.

Užuot pirkę jau pastatytą objektą, galite investuoti pinigus į nekilnojamojo turto statybą. Namai prie Kanados technologija SIP plokščių pagalba jos pastatomos greitai ir nebrangiai.

Namų ir SIP plokščių statyba.

Todėl galite nusipirkti arba išsinuomoti ilgalaikę žemę, pastatyti ant jos objektą ir jį parduoti arba išnuomoti.

Kur gauti pinigų nekilnojamajam turtui įsigyti?

Kadangi visos statybos ir investicijos į nekilnojamąjį turtą daugiausia vykdomos iš skolintų lėšų, paprastam žmogui susidaro neįprastas vaizdas. Pasirodo, šioje srityje daugiausiai uždirba tie, kurie turi daugiausia skolų.

Prisiminkite Donaldą Trumpą, kuris, būdamas vienas turtingiausių žmonių pasaulyje, turėjo milijardus dolerių skolų kreditoriams.

• Kreditas.

Vienas iš būdų gauti pinigų – eiti į banką. Norėdami nusipirkti butą, galite pasiimti būsto paskolą 15-20% per metus. Pasirodo, norint įsigyti gyvenamąjį būstą, reikės surinkti tik 10-20% jo vertės. Pavyzdžiui, jei butas naujame pastate kainuoja 1 000 000 rublių, tada jums reikės rasti apie 150 000 rublių, o tai yra palyginti maža suma.

• Paskola

Pasiskolinti pinigų iš draugų, pažįstamų ar giminaičių nekilnojamajam turtui įsigyti yra lengviau nei daugeliui kitų poreikių. Nes jie supranta, kad tai vienas saugiausių būdų investuoti pinigus.

• Investuotojai.

Aplink daug žmonių, kurie turi santaupų, bet nežino, kur jas investuoti. Pakvieskite juos investuoti į nekilnojamąjį turtą. Galite investuoti dalį savo pinigų, uždirbdami proporcingą grąžą, arba imti tam tikrą procentą nuo investuotojo turto valdymo.

• Bendra investicija.

Jei neturite pakankamai pinigų ir nenorite įsiskolinti, galite susirasti investicinius partnerius. Taigi, surinkus daugiau žmonių, teks investuoti mažesnę sumą. Žinoma, pajamos taip pat bus mažos, tačiau rizika minimali.

Taip pat matau bandymų kurti investicines platformas investuoti į nekilnojamąjį turtą. Štai viena iš šių svetainių: Rusinvestproject.ru. Ši investicijų kryptis plačiai paplitusi Vakaruose ir, tikiuosi, netrukus ateis ir pas mus.

Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą.

Komercinis nekilnojamasis turtas apima biurą, sandėlį, prekybos patalpas ir kt.

Tokio tipo investicijos vargu ar tinka pradedantiesiems dėl sudėtingumo. Išties, nuomojantis objektus reikės įregistruoti juridinį asmenį, sudaryti sutartis su nuomininkais, prižiūrėti Apskaita ir pranešti mokesčių inspekcijai.

Jei vis tiek nuspręsite rinktis komercinį nekilnojamąjį turtą, prisiminkite, kad, pirma, jis yra mažiau likvidus nei gyvenamasis, antra, mažose patalpose visada lengviau rasti nuomininkus nei didelėse.

Investicijos į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą.

Šiam tipui priskiriami apartamentai, kotedžai, miesto namai, svečių namai, kaimo namai, nakvynės namai ir kt. Tai vienas iš labiausiai paplitusių investavimo būdų.

Keletas didelio derlingumo variantų:

• Išnuomojamas butas.
• Išskirstyti butą į studiją ir išnuomoti ilgam. Tokį būstą mėgsta jaunimas ir studentai.
• Perduoti Atostogų namai arba namelis nuošalaus poilsio mėgėjams.
• Išnuomoju svečių namus. Suskaidyti miesto namą į studiją ir ten apgyvendinti tos pačios amžiaus grupės žmones.
• Kurortinėje zonoje pastatyti ir išsinuomoti vasarnamį poilsiautojams.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą užsienyje.

Žinoma, dėl nacionalinės valiutos nuvertėjimo ir gyvenimo lygio prastėjimo investuotojai nori gauti pinigų stabilesnėmis valiutomis. Todėl daugelis jų nori pirkti nekilnojamąjį turtą užsienyje.

Daugumoje šalių, kuriose svarstoma apie objektų pirkimą, pajamų lygis yra aukštesnis nei buvusiose NVS šalyse, o nekilnojamojo turto kainos nėra tokios aukštos. Todėl santykis „objekto kaina / nuomos kaina“ yra naudingesnis norint užsidirbti iš nekilnojamojo turto.

Dažniausiai nekilnojamąjį turtą perkama Iskanijoje, Bulgarijoje, Prancūzijoje, Vokietijoje, Graikijoje, Portugalijoje.

nekilnojamojo turto investiciniai fondai.

Vienas iš būdų investuoti į nekilnojamąjį turtą yra investuoti į nekilnojamojo turto investicinius fondus. Tai yra uždarieji investiciniai fondai, kurių specializacija yra nekilnojamasis turtas.

Tiesą sakant, tokio tipo investicijos yra mažo pajamingumo. Be to, pirkdami akcijas pinigų negalėsite atsiimti iki investavimo laikotarpio pabaigos. Paprastai tai yra apie 5 metus.

Taigi, tokio tipo investicijos, nors ir labai patikimos, yra ilgalaikės ir mažai duodančios.

Investavimo į nekilnojamąjį turtą rizika.

Nors ši investicijų rūšis laikoma viena patikimiausių, investuotojas vis tiek turi žinoti, kokios rizikos jis gali tikėtis.

Kiekvienu konkrečiu atveju investuotojas gali užklupti skirtingus spąstus. Pavyzdžiui, perkant nekilnojamąjį turtą naujame pastate, statybos gali būti įšaldytos arba objektas nebus pristatytas laiku. Be to, statybų laikotarpiu gali kristi nekilnojamojo turto kaina šioje vietovėje (pavyzdžiui, nutraukus metro stoties statybas, ar šalia atidarius gamybą ir pan.).

Todėl negalima patikėti sklandančiu gandu, kad nekilnojamojo turto kainos visada tik auga. Kaip parodė praėjusi krizė, kainos taip pat gali kristi.

Nekilnojamasis turtas jau daugelį metų yra viena iš labiausiai paplitusių investicijų sričių. Tai galima paaiškinti tuo, kad nekilnojamasis turtas, ypač gyvenamasis, yra populiarus net ir ekonomikos nuosmukio metu. Tai suteikia pagrindinį žmogaus poreikį – stogą virš galvos. Tačiau daugelį stabdo gana aukštas slenkstis tokiai investicijai: turint po ranka net kelis šimtus tūkstančių rublių objektą įsigyti gana sunku. Todėl daugelis renkasi banko indėlius, nors jie ir neduoda gerų pajamų. Ar galima pradėti investuoti į nekilnojamąjį turtą turint nedidelę pinigų sumą? Šiandien apie tai kalbėsime.

Privalumai ir trūkumai investuojant į nekilnojamąjį turtą

Kaip ir bet kuri investicija, toks pinigų investavimas turi savo privalumų ir trūkumų. Pradedantis investuotojas turėtų juos gerai suprasti.

Tarp pagrindinių privalumų yra šie:

• visiško nusidėvėjimo rizika yra lygi nuliui;
• ilgalaikėje perspektyvoje nekilnojamojo turto kainos linkusios kilti;
• nereikalauja pastovaus laiko.

Tarp trūkumų yra šie:

• mažas likvidumas. Jei jums reikia greitai atsiimti lėšas, turėsite labai sumažinti kainą, o tai gali sukelti nuostolių;
• nekilnojamojo turto turėjimas yra susijęs su tam tikromis išlaidomis (mokesčiais, remontu ir kt.);
• aukštas įėjimo slenkstis.

Pagrindiniai investavimo būdai

Investuotojas gali užsidirbti pinigų iš nekilnojamojo turto dviem pagrindiniais būdais:

1. objekto pirkimas su vėlesniu jo lizingu;
2. objekto pirkimas vėlesniam perpardavimui.

Pradedantis investuotojas turėtų atkreipti dėmesį į ekonominės klasės gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą. Be to, kad tam reikia mažiausiai investicijų, tikimybė prarasti lėšas tokiuose objektuose yra minimali.

Kaip pradėti investuoti į nekilnojamąjį turtą nuo nulio?

Iš karto reikia pažymėti, kad pradedant nuo nulio tiesiogine šios frazės prasme, žinoma, nepavyks. Tačiau, priešingai populiariam įsitikinimui, milijonų turėti nebūtina. Todėl investuoti į nekilnojamąjį turtą galima net ir turint nedidelį kapitalą.

Investuoti į naują pastatą

Vienas iš labiausiai paplitusių būdų investuoti į būstą turint ribotus finansinius išteklius – buto pirkimas žemės kasimo stadijoje arba pradinėje statybos stadijoje. Šiame etape kūrėjai yra pasirengę pasiūlyti mažiausias kainas. Kuo anksčiau bus pasirašyta dalyvavimo akcijoje sutartis, tuo buto kaina bus pigesnė..

Tokia investicija turi nemenką trūkumą – riziką, kad namas niekada nebus pradėtas eksploatuoti. Todėl ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas kūrėjos įmonės pasirinkimui.

Galite pasirinkti kitą kelią, kuris investuotojui turi dvigubą pranašumą - hipotekos įregistravimas banke butui pirkti iš akredituoto vystytojo. Labai dažnai pagal partnerystės sutartis tarp banko ir statybos įmonės klientams siūlomos gana įdomios būsto paskolos palūkanos. Pinigų reikės tik pradiniam įnašui ir išlaidoms apmokėti. Antras privalumas: bankai labai kruopščiai tikrina vystytojus, kurių objektus skolina, todėl rizika nelaukti savo buto gerokai sumažėja.

Tokia investicija pradedančiajam investuotojui turi savo trūkumų. Apie pelną galima kalbėti ne anksčiau kaip po kelių mėnesių, tačiau tai būna retai. Jeigu investuotojas planuoja perparduoti, tuomet būtina atsižvelgti į paskolos sutarties buvimą. Tai dažnai susiaurina potencialių pirkėjų ratą, nes sandoris turi nemažai ypatybių.

Greitai išsinuomoti butą nepavyks, net jei namas bus greitai baigtas. Tam prireiks laiko ir vėl pinigų remonto darbai. Todėl ši galimybė tinka investuotojams, kurie nori ilgai laukti pirmųjų pajamų.

Perkamas butas antrinėje rinkoje

Turint minimalų kapitalą, vienas geriausių investavimo variantų yra kreiptis dėl hipotekos banke. Kaip jau minėta, geriau rinktis nebrangų mažo ploto butą. Gauti paskolą tokiam objektui yra daug paprasčiau.

Norėdami pradėti uždirbti kuo anksčiau, turėtumėte pasirinkti objektą, kuris bus labai paklausus tarp nuomininkų. Todėl verta pirkti būstą vietoje, kur gera infrastruktūra ir susisiekimas. Nebūtina išleisti daug pinigų remontui, užtenka geros kosmetinės.

Vienas iš būdų padidinti pajamas iš buto jį užsideda trumpalaikis, kasdien. Tokius butus nuomojasi žmonės, atvykę į komandiruotę ar atostogauti. Todėl jei investuotojas planuoja tokiu būdu panaudoti būstą, tuomet būtina pasirinkti objektą miesto centre. Tokia veikla reikalauja daug daugiau laiko iš investuotojo, nes beveik kasdien tenka susisiekti su nuomininkais ir prižiūrėti geros būklės būstą.

Jeigu yra galimybė įsigyti butą didesnį nei vieno kambario butas, tuomet jį galima nuomoti ir po kambarį. Verta atkreipti dėmesį į būstą, kuris anksčiau buvo komunalinis, jame esantis išdėstymas tokiems tikslams labiau tinka.

Kreipdamiesi dėl būsto paskolos, turite būti pasiruošę, kad visos pajamos bus skirtos mėnesinei paskolos įmokai grąžinti. Apčiuopiamos pajamos galimos tik uždarius būsto paskolą. Tačiau, atsižvelgiant į tai, kad pradiniame etape investuotojas investavo minimalią savo pinigų sumą, tokia investicija yra gana pelninga.

Kambario pirkimas

Šis metodas yra pigiausias. Tačiau kai kalbama apie pirkimą investavimo tikslais, o ne asmeniniam naudojimui, tai ne pats geriausias variantas. Visų pirma, sunku gauti paskolą kambariui įsigyti, nes ne kiekvienas bankas tokias paskolas suteikia. Be to, gali kilti problemų dėl nuomos, nes likusio buto ploto savininkai gali neleisti įsikelti pašaliniams asmenims, jei šis būstas anksčiau nebuvo bendras.

Perkamas butas su garantija

Vienas iš santykinai pigaus būsto įsigijimo variantų – nekilnojamojo turto pirkimas, kuris įkeistas banke. Be to, jį gali parduoti ir pats paskolos gavėjas savo iniciatyva, ir bankas priverstinio išieškojimo ir pardavimo būdu.

Pirmasis variantas paprastai yra brangesnis nei antrasis, tačiau taip pat kelia mažesnę riziką pirkėjui. Paskola gali net nesukelti problemų, tiesiog paskolos gavėjas nori parduoti turtą dėl asmeninių priežasčių. Sandoris vyksta įprastu būdu, išskyrus tai, kad butui yra suvaržymas, kurį bankas pašalina atsiskaičius pirkėjui ir pardavėjui bei grąžinus skolą. Jei nėra grynųjų ir tenka griebtis hipotekos, tuomet ją galima išduoti tame pačiame banke priskiriant skolą.

Antrasis variantas kelia didesnę riziką. Aukcionų būdu butai dažniausiai parduodami su banku nesiderantiems skolininkams. Sumokėjus už pirkinį gali kilti problemų su buvusiais savininkais, kurie visais įmanomais būdais gali užkirsti kelią jų iškeldymui.

Taip pat reikšmingas trūkumas yra tai, kad prieš perkant tokį butą pamatyti beveik neįmanoma. Įsigijimo tikslingumą galima įvertinti tik pagal adresą, kambarių skaičių, buto plotą.

Po pirkimo pirkėjas turės savarankiškai spręsti suvaržymo pašalinimą.

Taigi galite pradėti investuoti į nekilnojamąjį turtą, net jei turimos pinigų sumos neužtenka objektui įsigyti. Svarbiausia teisingai įvertinti riziką ir galimą naudą.